购物中心租金制定参考与借鉴1.docVIP

. ..... 购物中心租金制定参考与借鉴 一直以来， HYPERLINK / 商业地产的 HYPERLINK /175483.html 租金制定都是大家的关注焦点。如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。 　　 　　一、购物中心租金定制的标准水平 　　租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、 HYPERLINK /1155.html 业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。 　　1.基础租金定制 　　（注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析） 　　对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。 　　（1）成本计价法 　　成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。 　　（2）投资回报计价法 　　投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。 　　（3）市场计价法 　　市场计价法是从同类市场平均价格作为