给青岛一颗奔腾的心——伟业顾问：青岛鲁能麦岛项目战略营销汇报2005-119页.ppt

上海新天地 类比模型一：上海新天地 项目介绍 上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是占地52公顷的太平桥 改造项目的第一期计划，它是以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变 了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化 的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。 新天地入口 新天地南里的购物广场 新天地餐厅 新天地里的石库门 新天地里的广场 目的 性质 定位 客群 效果 类比模型一：上海新天地 开发理念及运作模式 通过商业拉升地块价值，掩护住宅及商务突围 紧邻市中心的旧有居民区的大型改造工程 国际知名的、时尚文化为主题的社区性购物中心 小资一族、居住在上海的外籍人士以及中外游客 功能 餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化、购物 住宅实现城市溢价巅峰，推广实现零投入 类比模型一：上海新天地 与本案对比及借鉴 规模、地段、档次与本案近似，整体思路值得借鉴; 对地段价值的深度挖掘、对国际化都市需求的精准把握值得借鉴； 根据本案实际情况，可将集中性的Mall模式打散为多个围合及渗透 式特色功能区; 类比模型二：香港兰桂坊 开发理念及运作模式 香港名气最大，最富有特色的酒吧区 L型小体量步行街设计 外籍人士云集，白领舒压乐园 异国情调弥漫，50余家各类消费场所 类比模型二：香港兰桂坊 与本案对比及借鉴 英美苏豪模式的成功引入 对国际性都市休闲需求的精准把握 对城市核心区物业价值的最大化挖掘 类比模型三：温哥华万博豪园 开发理念及运作模式 李嘉诚长子李泽钜成名力作，加拿大史上最大规模的地产项目 滨海大盘，产品丰富且特具特色，充分考虑景观资源 为居民创造一个舒适的、多样的、安全的、充满生机和机遇的社区生活环境的指导思想 生活配套与城市和住宅互动 类比模型三：温哥华万博豪园 与本案对比及借鉴 产品的单体设计、商业及公建的规划体现了对海洋资源的最大化利用 成熟的对各类配套的开发体现了大盘的复合开发理念 香港先期发售的成功商业运作透露大盘营销对异地精准客群的定向把握 风险管理 理论模型 风险预估 风险预控 运营计划 整体策略 分期执行 价格建议 开发理念 参考模型 形象定位 案名建议 建造高尚国际滨海新城 诠释大型国际海岸豪宅 形象定位初步 沸腾世界海洋人居文明 营造一种全新的生活模式 完善一种全新的生活理念 实现一个全新的生活梦想 新生活梦想，源于… 新世界，新梦想 新世代， 新世界 新坐标，新模式 新生活，新观点 时尚的… 国际的… 超越的… 和谐的… 东方之珠 活力青岛 | 魅力 中海岸 旅游 · 购物 · 休闲 · 娱乐 · 餐饮 · 文化 · 人居 创新的… 风险管理 理论模型 风险预估 风险预控 运营计划 整体策略 分期执行 价格建议 开发理念 参考模型 形象定位 案名建议 案名建议 案名建议 鲁能 · 山海观 观山·观海·观天下 要塞地段的大气诠释 八大关情结的领袖级阐述 鲁·能·山·海·观 案名建议 鲁能 · 国际化气质的需求 夏威夷热带风情的引入 Hello，北京；Aloha，青岛 风险管理 理论模型 风险预估 风险预控 运营计划 整体策略 分期执行 价格建议 开发理念 参考模型 形象定位 案名建议 项目运作宗旨 出其不意 可控性 项目在操作过 成中可根据市场的 变化进行及时有利 的调控，不会出现 大的变化和波动， 甚至出现开发和销 售上的失控。 主动性 在项目的操作 过程中，应对市场 的变化，采取主动 出击的方式，使项 目始终处在市场 的引领地位，成为 市场最为关注的焦 点和标杆。 渐进性 既要考虑到分 期项目的开发特 色，也要考虑到整 个大盘的特点同 时，在开发的次序 上要有持续性和渐 进性，使整个大盘 有良性的发展。 风险管理 理论模型 风险预估 风险预控 运营计划 整体策略 分期执行 价格建议 开发理念 参考模型 形象定位 案名建议 风险预估一：政策抗性 地产政策 国八条三部曲重拳出击 2005年3月26日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，通知要求控制 房价涨幅过快，即现在媒体通称的“老国八条”。 4月28日，国务院又出台了《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，即“新