北京城市综合体专题研究2.ppt

停车场：1800个 流动：日租 固定：月租 外部通达性好 内部停车位充足，与外部交通衔接紧密 外部交通 面临长安街，东临东单北大街，西临王府井大街 多条公交线路通过，地铁1号、5号线在此交汇 东西分别临地铁东单站和王府井站，且王府井站与项目地下商场相连 距北京火车站咫尺之遥 典型个案—东方广场 定义特性 条件要求 操作模式 效应影响 发展趋势 典型个案 研究总结 研究背景 研究总结 北京城市综合体现状小结 供 应 量 操作模式 分布特征 截止2007年北京综合体总供应量约为1389.54万平方。 主要集中在CBD、望京、亚奥、中关村等区域。在亦庄、奥北、方庄等区域，也有城市综合体出现。 “自持＜出售”的比例要大大多于“自持﹥出售” 物业组合：自持＜出售多为公寓+写字楼+商业 自持﹥出售多为公寓+写字楼+商业+酒店 推盘次序：均为先推出售部分（公寓等），再推自持部分 入住情况：自持﹥出售的入住率高，档次也高 自持＜出售的入住率较低，档次不高 租金情况：自持﹥出售的租金较高 自持＜出售的租金较低 整体供应量较大 集中在城市中心或者副中心，并有逐渐向城市边沿兴起的新城（副中心）发展的趋势 以“自持＜出售”的操作模式为主，运营能力较差，运营价值不高 B.A.Consulting B.A.Consulting B.A.Consulting B.A.Consulting B.A.Consulting B.A.Consulting 定义特性 条件要求 操作模式 效应影响 发展趋势 典型个案 研究总结 研究背景 北京国贸中心 上世纪80年代末，朝阳商圈只有简单的商务楼，以及大量的住宅，商务氛围不明显，区域形象一般。 国贸中心1985年2月成立，一期 1990年8月竣工，并于30日全面开业。包括一幢国贸写字楼、两幢30 层的豪华公寓、国贸商场、国贸展览厅、中国大饭店(五星级) 和国贸饭店(四星级)、国贸会议中心、娱乐健身中心、多层停车场、餐厅等各类多功能服务设施。国贸中心成为北京地标性建筑。 1993年，国务院批复了《北京城市总体规划》，总体规划中明确提出北京要建设商务中心区，即CBD 。 现在国贸中心已经成为北京CBD的核心，其中进驻的世界500强企业多达60多家，居CBD之首。 效应影响 效应影响一：提升区域形象，构筑城市中心 北京银泰中心 用地面积：31305平方米 总建筑面积：350000平方米 中央主楼地上63层，高249.9米 东西两栋配楼地上42层，高186米 物业：柏悦酒店、公寓柏悦居、柏悦府、写字楼、商业 公寓柏悦居实现销售均价4万元/平米，超过周边住宅一倍以上 写字楼租金9.6元/平方米.日，是建外SOHO的两倍还要多 写字楼 写字楼 银泰大厦 B1-3F商业配套 5F\6F会所，俱乐部 高度、位置等虽然是公寓、写字楼产品价值构成的重要因素，但综合体中酒店、商业对其价值起到了关键的支撑作用 效应影响 效应影响二：拉升物业价值 效应影响一：提升区域形象，构筑城市中心 效应影响二：拉升物业价值 效应影响 定义特性 条件要求 操作模式 效应影响 发展趋势 典型个案 研究总结 研究背景 中关村 亚奥 CBD 亦庄 望京 发展趋势 北京城市综合体分布图 随着城市的发展，城市由一个中心演变为多个中心，城市副中逐步向城市边沿扩张。 城市综合体也由城市中心逐步出现在城市副中心。 金融街 王府井 崇文门 广安门 方庄 城市综合体的分布呈现出向城市边沿发展的趋势 发展趋势 国贸中心 财富中心 华贸中心 银泰中心 建外soho 国贸三期 越来越多的综合体出现城在市中心、副中心，吸引了越来越多的企业进驻。 综合体成为汇集区域内各种企业的一个载体，成为区域经济的一个标识，同时也进一步强化了区域中心。 城市综合体将进一步成为区域经济标识，愈加强化城市中心功能 发展趋势 国贸三期 大连中心?裕景 大连中心?裕景 国贸三期 —— 现代感、文化感 —— 北京 ——文化首都 大连中心?裕景 —— 现代感、时尚感 —— 大连 ——浪漫滨城 未来城市综合体：展示城市特性 国贸三期 城市综合体将越来越有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市或者区域的形象。 俄罗斯 ——“水晶岛” 住宅区总计９００套公寓 酒店３０００间客房 一个综合办公中心以及多处写字楼聚集区 国际学校可供500名学生读书 还有一座博物馆、一座剧院、一座电影院、一个综合运动中心、一座休闲娱乐城、多座购物中心，以及几十家餐厅和咖啡厅。 发展趋势 城市综合体功能上将越来越具有多样性，越