青城山别墅《市场调研暨定位发展报告》2.ppt

* 第四部分，青城山别墅物业定位（总结） 各区域对比分析 青城山自然生态资源处于优势，也正是基于此，青城山的别墅物业具备厚积薄发的张扬中的低调。 1、自然资源方面 青城山具备有成都别墅物业最为优越的自然环境资源，特别是其极高的植被覆盖率，是其他别墅物业区域无法企及的； 牧马山由于其属于丘陵地形，拥有一定的自然环境资源，但优势不明显，且由于其位于成都主要河流体系的下游，环境整体质量有一定打折，需项目自身进行规划打造； 华阳由于属于近郊区域，且开发时间较早，自然资源受到一定程度破坏，适于别墅物业发展的自然资源稀缺； 龙泉区域拥有可以与青城山媲美的自然环境资源（在常年平均温度尤其是夏季其气候不如都江堰青城山舒适宜人），但由于规划环节的缺失，特别是早期阳光城项目的规划失败，导致该方面优势无法体现； 温江区域的情况基本与华阳类似，但由于其拥有杨柳河等几条大型水系，较华阳区域略好； 其他区域中，无论是金堂还是郫县，由于其平原地形属性，导致其缺乏较高的植被覆盖率，且水系分散，无法形成较大影响，自然资源略显贫瘠。 2、配套资源 青城山区域由于早期缺乏合理规划，导致配套资源匮乏，特别是高端物业配套； 牧马山的配套物业规划起点高，基本完善，且其近郊物业的优势，可以在较大程度上通过华阳与成都主城区的配套设施进行弥补； 华阳本身因为城南副中心的形成，其配套尤其是城市配套资源极其丰富，符合并满足华阳区域别墅物业作为第一局所居所的需要； 龙泉区域的基础配套设施较为完善，但高端配套极度匮乏，仅能由其近郊物业优势进行弥补； 温江区域的配套设施完善，符合并满足温江区域别墅物业作为第一居所的需要； 其他区域，由于起步较晚，因此仅能满足基础配套设施，高端配套表现为匮乏。 3、交通体系 青城山区域现阶段的交通体系较为完善，主要交通体系方面，成灌快铁和成青快速通道的支撑，能较大限度的满足其交通出行需求，但支线交通体系较为落后，无法支撑起较大规模的交通出行流量； 牧马山由于其较高起点的交通规划，特别是双流国际机场扩建和成牧大道（新津大件路）改造工程，使整体交通体系能为整个区域的快速发展提供较强支撑； 华阳依托天府大道作为主要交通枢纽，拥有十分发达的交通体系，能支撑这个区域的交通发展需要，地铁1号线的建成后，其交通体系将进步得到完善和加强； 龙泉区域的交通体系较为完善，但缺乏与别墅区域直通的高等级交通道路； 温江区域依托光华大道及其支线道路的整体规划，拥有较为发达的交通体系； 其他区域，仅有近郊区域的郫县拥有较为完善交通体系，其他各区域的交通体系尚处于改造或完善中。 4、与成都主城区的空间距离 青城山区域属于典型的远郊区域，与成都主城区的空间距离较远； 牧马山与成都主城区仅18公里距离，属于典型的近郊区域； 华阳本身由于城南副中心的外扩和形成，加之地铁1号线的建成，基本可以纳入到成都主城区范围内； 龙泉与成都的直线距离较远，但由于成渝高速的作用，也基本可以纳入到近郊区域范畴； 温江与成都主城区仅16公里距离，且其别墅物业都位于光华大道一线，属于典型的近郊区域； 其他区域，仅郫县为近郊区域，其余均为远郊区域。 5、成都客户群体对于各区域的认知感受 由于青城山作为成都地区最为有名的旅游风景名胜以及世界遗产，成都人对于该区域抱有十分喜爱的感情因素； 牧马山的近郊区域优势，使得其作为高端物业第一居所的品牌形象受到成都富裕阶层人群的广泛关注； 华阳本身因为城南副中心的形成，已经基本融入到成都人的生活居住中去，成为成都人主要生活区域的一部份； 龙泉作为成都最为重要的水果产业基地，以其绿色食品的影响力，对成都人群又较高吸引力，但由于基础配套设施如道路的欠缺，成为阻碍其发展的关键因素； 作为“成都人的后花园”，温江区域以其近郊区域的优势，以及较为完善的配套设施，成为了成都人居家置业的重要选择区域； 对于如金堂、郫县等区域，由于其早期缺乏整体形象打造，使成都人对于以上各区域普遍热情不高。 各区域产品形态共性特征 独栋开始升温，联排、叠拼、双拼总价在满足城市新贵需要条件上，正在在量和价上双双齐升。 1、产品形态 青城山区域目前受到客户青睐和喜爱的产品形态，包括联排、叠拼、独栋，均有较好的销售表现； 牧马山区域目前以独栋别墅物业受到最大关注，其销售表现十分良好； 华阳区域目前销售情况较好的产品形态为联排、独栋； 龙泉区域目前的联排、独栋、双拼别墅的销售情况较为良好； 温江区域目前联排、叠拼物业销售情况良好。 2、面积与价格 青城山区域目前联排别墅以90-150㎡左右、单价7000元/㎡左右的物业为主、叠拼以45-120㎡左右、单价60