思源北京望京东湖项目产品定位报告128P.ppt

1 望京东湖项目产品定位报告 本案现有规划设计 纲 要 一、本案产品定位的原则 二、望京区域市场研究 三、望京区域住宅需求研究 四、望京区域住宅供给研究 五、本案定位——纯粹大户型高档社区 六、竞争力分析与SWOT优化 七、产品规划设计建议 望京东湖项目产品定位原则 纲 要 一、本案产品定位的原则 二、望京区域市场研究 三、望京区域住宅需求研究 四、望京区域住宅供给研究 五、本案定位——纯粹大户型高档社区 六、竞争力分析与SWOT优化 七、产品规划设计建议 本案区位 望京规划图 望京所辖区域位于首都机场高速路和京顺路西北，往西到望和铁路支线，南接四环路，北到北小河，是北京市总体规划中边缘集团的一部分，规划中的望京边缘集团建设区占地15平方公里，由望京新区、望京工业开发区和来广营货流中心3部分组成，统称为“望京新城”。 望京地区的发展与变迁 望京交通压力得到缓解 望京区域基础配套逐步完善 望京地区产业引进与逐步成形 具备临近机场的区位优势 望京交通压力得到缓解 以往交通是望京“最大的痛”，如今这一状况已经彻底改变； 除了机场高速、五环路、沿四环路进入望京腹地的望京西路、阜通东大街都已通车； 目前无论是西去中关村，还是南下CBD都已经十分方便。 此外，京承高速的开通，令地处望京西北角的本案交通优势更加突出。 区内基础配套逐步完善 作为北京最早兴建的大社区之一，十多年的建设和发展，而今望京已经发展成为生活配套较为完善的城市新住区，新型城市的感觉凸显。 除望京燕莎购物中心等几个较早配套设施外，京客隆、中福百货等大型的商业配套和萨拉伯尔、必胜客、肯德基等著名连锁餐饮店也已在望京落户。 加之首师大附小分校，陈经纶中学和北京市八十中等名校入住望京，令区内配套更加完善。???? 目前拟建的部分大型商业配套 本案东北侧的家乐福 广顺南大街的沃尔玛 阜通西大街附近的好莱坞电影院 阜通东大街的法国乐华梅兰超市和IKEA； 望京地区产业引进与逐步成形 望京地区原地块的产业特征：以居住为主，商业配套、办公、医院、教育设施所占比例较少 望京地区现阶段地块的产业特征 办公用房增多：由于政府加大产业的调整力度，引进了如LG、奔驰、摩托罗拉、索尼爱立信、松下等知名外资企业进驻办公 商业配套大幅增加：政府加大引资力度，吸引沃尔马、家乐福、宜家、百安居等国际大型联锁零售企业投资开店 商务环境的改变：估计2006年将引入10万人的跨国企业员工，并带动相关上下游企业向此游移，这些高消费人群形成中高端房屋的巨大购买力，带动区域住宅市场的繁荣。 临近机场的优势区位 纲 要 一、本案产品定位的原则 二、望京区域市场研究 三、望京区域住宅需求研究 四、望京区域住宅供给研究 五、本案定位——纯粹大户型高档社区 六、竞争力分析与SWOT优化 七、产品规划设计建议 望京现有项目客群来源与特征研究 望京区域高档住宅需求客群分类 重复置业的风潮对住宅升级的需求 作为亚洲最大的居住区，望京地区在上世纪90年代初期就已经进行了开发，已经是京城比较成熟的居住区，而望京也曾经是北京市高品质住宅区的代名词。 在望京的首批置业者中，演艺界人士、企业管理者、律师、医生、外国人等高收入人群占相当大比例。但时过境迁，首批置业者户型设计已经落伍，和这些人的收入、社会地位形成了明显的差异，这些人面临着第重复置业。不少人习惯了望京的生活，又看重一些有特色的新项目，因此都选择留在望京。 重复置业需求者对住宅产品的诉求倾向 中产阶级力量的崛起对高品质住宅的需求 大多从事脑力劳动，主要靠工资及薪金谋生； 一般受过良好教育，具有专业知识和较强的职业能力及相应的家庭消费能力； 有一定的闲暇，追求生活质量，对其劳动、工作对象一般也拥有一定的管理权和支配权； 大多具有良好的公民、公德意识及相应修养。 能将科技成果转化为产业的科研人员 金融证券业的中高层管理人员 中介机构的专业人员，如律师、会计师、评估师等 外资企业中的中国中高层人员 一部分私营企业家 中产阶级心理需求分析 中产阶级需求者对住宅产品的诉求倾向 国外投资客群对高品质住宅的需求 望京区域内韩国人、日本人聚集性较强，成为望京住宅市场的主力，而随着外国跨国公司入驻望京产业园区，一些外企白领员工和高管也必然成为望京住宅市场上重要的客户。 望京地区在国外有着较高的知名度，尤其是在韩国。该区域现已成为韩裔人士在京的首选置业地区。 目前区域在售楼盘韩裔人士购买比例较高，例如宝星国际的销售人员已全部调整为鲜族；季景沁园在韩国开盘销售。 国外投资客群对高品质住宅产品的诉求倾向 高档住宅产品的消费者行为诉求 结论：望京区域对高品质住宅需求不断增长 纲 要 一、本案产品定位的原则 二、望京区域市场研究 三、望京区域住宅需求研究 四、望京区域住