保利重宾项目商业可行性研究顾问报告6.ppt

本项目商业发展方向建议 本项目目标消费群体研究 案例研究 项目研究 城市研究 区域研究 轻轨研究 综合体研究 商业 写字楼 酒店 本项目商业发展方向建议 整体零售定位 未来解放碑商圈 的标杆商业项目 结合中高端个性零售店 兼具旅游 消费 释意：一个集娱乐、休闲、餐饮、购物、旅游等多功能于一体的360度体验中心。 发挥轨道交通和地面交通的优势 充分考虑酒店和写字楼消费群体 整体品牌定位 品牌定位：中档偏高 解放碑商圈是传统的核心市级商圈，且是以中高收入人群消费为主的商圈，但项目本身不处于商圈核心地段，因此本项目中档偏高的品牌定位符合整体的发展态势。初期定位较高风险过大。 目标消费者：解放碑商圈现有的消费群体是本项目的主要目标消费群体。同时轨道交通将扩大本项目的辐射范围。 高 低 价格 本地化 品牌 国际化 苏宁 茂业 重百 新世纪 商社 王府井 大都会 美美 家乐福 电通王 本项目 整体市场定位 区域定位：打造解放碑区域具有标志性的商业项目之一，同时具备多种服务功能：高品质的购物功能，高品味的休闲功能，综合化的服务功能，公共性的活动功能。 项目定位：提供消费者一个具备国际水平的“一站式”的中档为主，部分高档定位的商业服务空间，将娱乐、餐饮、购物、服务等元素有机的结合在购物中心内，有效的延长消费者的逗留时间。 项目特色：依托主力店和品牌特色，构建现代主题购物中心：充分适应和体现现代综合消费，与国际化消费趋势接轨，满足和提升消费者生活质量，营造高品质生活新天地。 整体租售定位 只租不售，持有经营 1.只租不售是商业地产的一个趋势。商业地产的价值是通过在经营当中成功获得消费者认可使得租金不断上涨，实现很好的回报。而前提是全部的租赁及租赁后的统一管理仍然需要专业团队的运作，专业团队能够为商业地产项目带来高额至少是预期的回报。 2.商业地产的全部销售其实是理想中的地产销售，况且产权卖掉以后业主经营什么，开发商除了返租后的统一经营管理外，目前似乎没有更好的办法，而返租对于如今的低毛率零售市场而言，给整体商业运营带来了太大的压力和风险 整体商业定位 Life Style 娱乐 餐饮 服务 购物 发展多元经历 零售功能定位 Life Style 倡导的是一种生活方式的生活态度，更多的强调的是体验，而非简单的消费。它可以是娱乐、餐饮、购物、文化中的任何一种。作为主力店的Life Style面积需求最少在5000平米左右，可采用1+2楼层的建筑需求 零售功能定位 Life Style 由内而外，由表及里，女性的美是全方位的，同时也是Life Style的主力，在这里，女人能找到一切关爱自己的方式，SPA、美容、甚至是内服美容美疗药品应有尽有。 零售功能定位 Life Style 运动、娱乐、美食三者密不可分。云集了各类美食美味 专业的运动装备专卖 设备齐全的健身中心 名师带领的瑜伽教室等 在轻松消费的同时，更是一次身 心的健康体验 若以长期经营考虑，本项目需要具有两至三家品牌性较强并且自身具有强大的吸引客流能力的餐饮娱乐购物作为本商业项目的主力店。在此，立业建议引入NOVO、Sega（电玩）、马克西姆 三大主力客户。其原因在于为了配合本商业的定位，引进上述主力承租户有利于给项目定下“Life Style”基调 建议业态业种配置原则 面对如此大的市场供应，仅仅依靠业种业态的划分将难以保障商场的吸引力，独有或新形态的经营者才能够保障商业的特色和主题。商场如果能够引进部分在重庆市尚未有或独家仅有，并且具有吸引力的品牌或零售厂商，这样的市场定位无疑将消费目标市场扩大至全市范围内的特定消费族群。 建议增加首层商铺，在地面层营造恰当的商业氛围将是至关重要的。因此立业设定多一点虚幻和想象色彩理念的经营者，使其更具独特性和个性化。 建议租户楼层分布 COSTA 1 100平米 咖啡 IT、MNG、ONLY、ZARA 1 200平米 旗舰店 NOVO 1 300平米 主力店 1F COSTA\乡村基\一茶一座 2-3 1200平米 咖啡\简餐 ONLY\ZARA 1 1300平米 旗舰店 NOVO 1 2000平米 主力店 2F 宝盛国际\运动100 1-2 1000平米 休闲运动店 SEGA\蓝马克 1 1500平米 娱乐 NOVO 1 2000平米 主力店 3F NOS\JJ迪斯科\钱柜\温莎 1-2 3000平米 娱乐 大食代\拉丁\TODI 1-2 1500平米 美食广场 4F 玛花纤体\美丽田园 1-2 500平米 SPA Dave Buster、Hooters、Fridays 1 1500平米 主题餐饮 伟德\青鸟\中体倍力\威尔士 1 3000平米 健身会所 5F 马克西姆、代官山 1 500-10