沈阳日神广场旧楼改造公寓酒店项目投标书2005-81页.ppt

沈阳中原物业代理有限公司 SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED 物业管理及费用收取 项目名称 腾龙国际公寓 金茂国际公寓 皇城酒店公寓 博润（酒店的装修标准） 物业管理费 3 元/㎡/月 3 元/㎡/月 1.8 元/㎡/月 2 元/㎡/月 项目名称 地王白金公寓 汇宝国际公寓 中国女人街 1 世界 物业管理费 1.8 元/㎡/月 3 元/㎡/月 1.8 元/㎡/月 2.5 元/㎡/月（含电梯费） 在物业管理方面，早期面市项目的物业管理公司比较重视与知名的物业公司或者酒店管理公司合作，进行物业管理，物业管理费 也比较高。但是在后期项目的物业管理中，已经很多选用普通的物业管理公司，且物业管理费用也有所降低。 消费客群分析 在对前期的客户构成进行分析的时候，我们会发现前期项目的客户群中投资者占绝大多数，基本达到总数的 60%。而在前期项目 的运作中，因为公寓项目的投资市场并不景气，有效需求不足，导致投资回报率并没有宣传的那么高。同时公寓市场上大量新项目的 出现，致使项目的客群发生了变化，投资者的比例有所减少，而自住的比例有所增加。下面以金茂国际公寓、地王国际花园皇城酒店 公寓、万丽城酒店公寓的客群构成为例进行分析。 32 沈阳中原物业代理有限公司 SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED 客户构成 投资客 自住 办公 金茂国际公寓 60% 30% 10% 皇城酒店公寓 75% 15% 10% 地王国际公寓 50% 40% 10% 万丽城酒店公寓 50% 45% 5% （6）潜在的酒店式公寓项目 这些潜在的供应主要来源于金廊工程。金廊工程项目规模均比较大，规划业态多为综合性项目，以写字间、酒店、购物及酒店式 公寓为主。而且各项目在启动过程中，均采取先建酒店式公寓的开发方式，现在金廊工程已经开始启动，这样明年将有大量的酒店式 公寓涌入市场。这对现在并不成熟的酒店式公寓市场来说，将是一个很大的考验，且对现在即将上市的酒店式公寓项目来说，也将是 一个潜在的威胁与冲击。 33 1 2 3 4 5 沈阳中原物业代理有限公司 SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED 序号 项目名称 银河国际金融大厦 金廊地标 昌鑫置地广场 东北金融广场 圣世豪林广场 项目地址 沈阳肛肠医院原址 青年大街及文体路交汇处 青年大街及文萃绿交汇处 北京街及北站路交汇处 青年大街东侧，南临大西路 项目规模（占地面积） 9983.1 平方米 11 万平方米 2.94 万平方米 —— 3.2 万平方米 上面所列举的项目已经开始开工或者正在内部积累客户，且先期项目均为酒店式公寓，预计将在明年上市。这对现在的公寓项目 以及即将上市的公寓项目来说，都是一个潜在的威胁。 34 沈阳中原物业代理有限公司 SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED 结论： ★公寓项目分布在商业氛围浓厚、交通方便、周围的公共配套设施完善的区域。集中在太原街、中街、金廊工程（青年大街两侧）、 北站 CBD 地区。 ★沈阳市的酒店式公寓以小户型为主，在对沈阳市的公寓市场的调查中发现，沈阳市的公寓多以 80 平方米以下的户型为主力面积， 且能占到整个项目的 80%左右。主要是公寓项目单价高，设计小户型面积能够合理控制总价款。 ★沈阳市的酒店式公寓的建筑形式大多以高层的塔楼为主。 ★沈阳市酒店式公寓的客户群主要是投资类的消费者，兼有自住和办公。 （二）沈阳市酒店式公寓存在的问题 ★发展商“跟风”现象严重，酒店式公寓开发规模增长过快。供给量大于需求量的增长，是制约酒店式公寓发展的最大瓶颈。 ★沈阳的酒店式公寓的产品的同质化严重，各个项目之间主要靠提升项目性价比取得竞争优势。 ★产品良莠不齐，小户型公寓滥用酒店式概念，误导消费者。 35 沈阳中原物业代理有限公司 SHENYANG CENTALINE PROPERTY AGENCY COMPANY LIMITED ★沈阳目前还不具备北京、上海等大城市的人口特征，酒店式公寓市场缺乏对投资者的投资回报保障。 ★酒店式公寓交工入住后，投资回报如果得不到体现将影响该业态的未来发展