美格行－惠州港惠城商业项目销售执行方案41页.ppt

房策网 阶段策划事件： 缔造百年繁荣 成立惠洲首个六星级商业服务会 时 间：2006年12月2日 目 的：与世界上有影响力的权威专业商场经营公司合作签约，确定项目日后经营决心， 推动招商销售。 同时成立惠州首个“六星级商业服务会”陆续开启各项增值服务，树立项目软件 形象。例如：对商户---制定消费期刊免费宣传商家、定期举办品牌展示会、定期 在公共媒体宣传推广等。对消费者---免费接送、新品试用、商品租赁及二手商品 代交易、上门讲解调试等与消费者利益相关的服务。 　这个服务会的成立将是在惠州商业界使无前例的，它意味着惠州商业的一种全新 　　 　革命开始，不但给项目在形象上、口碑上、经营上及理念上的升华，更将震惊整 　 个商业界，真正的从实质上的颠覆。 市场形象强化 1期销售（2006.12.24---2007.3.17） 阶段推广思路： 惠州人商业的骄傲！ 惠州商业，示范中国，牵手港惠城，续写辉煌！ 该阶段将得到前期猛烈炒做的成果，在市场上树立项目供不应求的热销形象，同时大肆宣 扬发展商在销售中所体现的“责任心”（只拿出少数铺位销售，并且都是在主力店旁的铺 位，无须担忧日后经营风险）。 2.2---大事件 “同一首歌/梦想中国”惠州站 与中央电视台合作举办同一首歌惠州站，该节目一直以来被全国各地观众认可、喜爱非常， 并且有众多各界领导出席参与该节目，可以说是一个将官方与大众成功结合的娱乐节目。 优点：吸引惠州及整个广东省的群众眼球，造成大面积轰动效应 缺点：费用较高，操作复杂 期待2008，刘翔领跑惠州 邀请现红火的奥运冠军“刘翔”，以全民迎接奥运为主题，安排家喻户晓的奥运冠军刘翔带 领惠州市民进行晨跑。 优点：容易家喻户晓、全民参与性强，并附有宏扬奥运精神的正面影响 缺点：与官方交涉及安全方面问题 第三部分、营销策略 3.1---营销推广思路 项目在集中投放期市场投放量较大，预期价格远高于区域其他在售商业项目； 位处核心商圈边缘，周边商业空置率高欠缺商业气氛，商家经营培育周期相对较长； 虽有品牌商家明确了进驻意向，但同区域整体商业以家居建材为主商业氛围差，存在巨大 的负面影响； 以东湖花园8号为首的东平区域将近期推出大量大型商业项目，其12万平米的体积现有吉之 岛进驻，达利地产的10万平方米商业项（金典水岸斜对面、现凯旋莱茵酒店旁 ），对本案 有一定程度影响，并且分流本项目目标客户。 MALL在本地的反面案例影响及目前惠州现有商业保有量超过50万平米，潜在市场威胁大； 整个项目临主干道演达一路仅有约200米展示面，弱化了街铺价值点； 本案面临的问题： 有效解决的方式： 让市场认同---项目商业价值及品质的唯一性； 让投资者认同---稳定的租金回报和增长； 让经营者认同---消费市场的潜力前景和商业管理的服务信心； 让消费者认同---对项目商业经营市场的认可和期望。 我们认为在整个营销推广过程中，本项目必须成为全市各界谈论的热点话题，与政 府发生关系，打消客户对回报、经营等问题的疑虑，建立客户投资信心。真正成为惠州市 民心目中所期待关注的第一商业。 策略１、招商先行策略 招商先行，带动销售。整体招商先行，发动次主力店战略，在销售过程中将 有号召力的商家分三批签约，在不同销售阶段制造活动热点。第一次签约主 要迎合招商，启动市场，第二次签约引发销售认筹，第三次签约与开盘一 起整体将带动销售、推进招商。 3.２---项目推售策略 策略２、分期销售策略 做为区域市场标杆性商业、本项目进入市场需要形成抢购氛围，有利于后期难点铺位的消 化，建议一期推出铺位选择较易销售铺位。 本项目商业体量较大、考虑到市场消化能力，原则上建议分两期推出，若二期认筹不理想 则将二期分批开盘，有利于消化难点铺位。 负一层为本案营销难点也是营销重点所在，建议负一层在造势达成以后及招商进展到一定 阶段、一期形成火暴销售氛围后推出市场。 策略３、返租销售策略 街铺直接销售 内铺返组销售：5年返租40%一次性返还（年平均回报8%，其中20%在首期抵扣，20%在总价抵扣） 我司提出5年返租主要为招商需要所考虑，其中 对于买家：较长的返租期可以增强其投资信心，打消对前几年经营回报担忧的顾虑。 对于商户：商家做旺需要一段时间培育，假设3年市场味旺，将可能导致业主在收回自营 权以后自行招商，对现存商户带来极大影响，5年的产权统一运营可令商