芜湖国际小商品市场定位报告(终)精品课程.ppt

●柏庄?丽城： 【项目地址】芜湖市九华南路柏庄·丽城现场销售中心 【联系方式】0553—5870888 【开发商】芜湖柏丽置业有限公司 【建筑面积】拥有16万㎡的主体商业 【容积率】1.8 【销售状态】未销售 【综 述】柏庄·丽城位于安徽师范大学南校区大门正对面，九华南路和纬五路交叉口，占地400多亩。项目拥有16万平方的主体商业、4000㎡配套公建、750㎡社区居委和4000㎡小学，集商业、居住、教育、娱乐休闲、酒店为一体综合地产项目。 在售商业调研 【综 述】芜湖联盛国际商业广场位于芜湖市镜湖区的北京东路与赭山中路交汇口，距芜湖火车站和汽车站仅有500米，地理位置显赫，交通十分便捷。建成后的联盛国际商业广场，将引进世界500强生活超市、五星级影院、真溜冰场、大型家纺城、大型电器连锁城、时尚商务酒店、恒温游泳池、大型餐饮等一系列知名商业航母，通过购物、娱乐、休闲、运动、文化娱乐、酒店、餐饮等多种业态巧妙搭配和组合，将项目打造成国际一站式商业消费体验中心。 在售商业调研 ●联盛国际商业广场： 【项目地址】芜湖市中和路与华兴街交汇处（外文书店楼下） 【联系电话】0553－3855888、3887999 【开发商】芜湖联盛置业发展有限公司 【总建筑面积】19万㎡ 【容积率】3.558 【销售状态】未发售 【工程进度】现地基已经打好，地下层已经完成，预计将在09年上半年发售，是我项目主要竞争对手之一。 ●小九华街： 【项目地址】芜湖市九华广场南侧 【联系方式】0553—3827888 【开发商】芜湖金科房地产开发有限公司 【总建筑面积】2.3万余㎡ 【总套数】78套 【开盘时间】2008年1月28日，3栋、5栋开盘发售 【销售均价】37417元/㎡ 【销售率】11.76% 【综 述】小九华街总占地约16765平米，建筑面积约23300平米，整条街长约280米，由7栋独立楼宇组成，街道宽度以8米为主。。步行街的主入口是一个大型的中心广场，小九华商业街在建筑设计上，具有典型的徽派建筑风格，建筑物选用青砖灰瓦马头墙，窗户使用传统的花格窗，店面招牌上也别具匠心，选用招聘幌子匾额等传统店铺标记。建成后的商业街，将以“盛宴、休闲、文化、靓影”为四大商业主题，含概餐饮、KTV、保健、酒吧、健身房、古玩书画、旅游文化用品、珠宝首饰等业态，力求再现芜湖历史的繁华。由于项目制定的销售价格并不符合市场规律，售价过高导致项目销售时间长达一年却只销售了10%。 在售商业调研 汇鑫商业广场： 【项目地址】弋江北路与赭山中路交汇处（芜湖汽配城旁） 【联系电话】0553—3884156、3810698 【开发商】芜湖济兴置业有限公司 【总建筑面积】3.3万余㎡ 【容积率】2.1 【销售状态】未开盘 【综 述】汇鑫商业广场位于镜湖区旅游园区内，地上总建筑面积约33588㎡，一至三层商场建筑面积为19947㎡，配套纯商务办公楼约13199㎡，地下车库2737㎡。其中一层铺面面积6819.23平米，二层铺面面积6586.28平米，三层铺面面积6737.45平米，铺面面积上最小面积为15.54平米，最大面积为207.22平米。另外项目配有8台手扶电梯、3台客梯、1台货梯，电话、宽带、中央集成智能管理系统、地下停车场、仓储、地上停车位等配套服务设施齐全，是一座高智能的商业项目。 在售商业调研 ●香江国际生活广场： 【项目地址】弋江北路与山东路交汇处 【开发商】升辉集团 【总建筑面积】38万㎡ 【业态】主题风情街、国际家居生活广场、企业总部基地、量贩消费中心、星级国际酒店、行政级公馆、商业旗舰店、总裁俱乐部等 【销售状态】处于前期筹备中，预计09年推出，是我项目的又一竞争对手。 在售商业调研 1、芜湖09年商业项目推盘量十分大，体量在20万平米以上的项目至少有两个，因此我项目在09年面临的竞争将十分激烈。 2、不管在售商铺还是已售商铺，同质化程度严重，表现在商铺构造、营销宣传方式、商铺定位等。商铺出售以后，卖给个人投资者或者经营者，没有进行统一售后管理，为商铺可持续性经营埋下隐患。 3、一般楼盘底商租售比严重失调，表现在租金和售价上，租金比起售价来远远不能满足预期收回成本要求。 4、营销手法简单，销售方法落后。一般情况都是直接销售，未有包租、返租销售等方式。营销推广方面以墙体广告为主。 在售商业调研 在售项目调研小结 市场调研 宏观市场分析 芜湖市商业市场调研 微观市场分析 思 维 导 图 专业市场调研 集中式商业调研 商业街调研 在售商业调研 客户深度访谈 访谈案例一： 受访人：凌先生 电话工作单位：沿河路314号（劳保用品） 职务：业主 鼎：刚才看你挺忙的，生意还不错吧？ 凌：还可以。 鼎：你的店是租的