仪征市房地产开发情况市场调查报告.docVIP

仪征市房地产开发情况市场调查报告 一、仪征概况 仪征市是扬州市代管的一个县级市，位于江苏省中西部，地处长 江三角洲的顶端，是宁.镇.扬“银三角”地区的几何中心。长江岸 线27公里，直顺稳定、深泓临岸是理想的建港岸线，长江、运河两 条大动脉以及贯穿市区北部的宁通高速公路，组成了水陆交通网，并 随着镇扬大桥和宁启铁路的兴建，仪征与上海、南京.扬州、镇江等 大中城市的距离近在咫尺之间具有独特的地理优势，是江苏省五大重 大经济发展带之一。 城市规划 仪征城市建设规划总结一句话：东拓西联，南优北控，全力打造 现代化滨江生态工业城市。 目前，仪征城镇人口 27余万，城区面积37多平方公里，下一步 以建设生态型现代滨江工业城市为统领，融入宁镇同城化发展。 城市向东发展，与扬州同城化，依托扬州化工园为主体的西部石 油化工经济区和以开发区、汽车工业园为主体的东部车船制造和新兴 产业经济区，打造一个首期规划15?25平方公里的现代滨江新城。 房地产投资情况 仪征产业结构特性决定了近两年内房地产投资虽然会有一个增 幅，暂时不会成为城市的主流产业，所以该市的土地价值近期增幅有 限。 仪征市房地产投资与闵皮投说之出別 1紂 IW0 I的 120 100 期 询 411 20 0 2CC ：年 Ml：用 znog* ?on曲 201.年 ! 1 aong 鼻 /-I 40. ?L g址 111.45 IC5-75 CL时 3. 1? I hl H. II ?,R? li 12 H -? S.28 LK II、 2w i;n IW 仪征市从2002年开始固定资产开始大幅度上扬，但是房地产投 资却逐渐下调，这表明了仪征城市产业发展结构失调。城市部分功能 缺失导致了房地产行业受到抑制。 到2008年，这种产业结构失调的情况才有所缓解，房地产投资 也随之有一定幅度的增长。 四、房地产市场基本现状 1、城区板块集聚效应日趋明显城东、城北持续活跃 受城东新区尤其是滨江新城建设启动和上海大众项目落户等利 好的释放，城东、城北板块持续受到看好。先期落户的万博奥林匹克 花园、城东水岸.扬子家园.凤来仪花园、宇斯浦花园成交相对活跃, 其中奥林匹克花园和城东水岸、扬子家园分别成交2?4万平米、2万 平米、1?8万平米，三家合计6.1万平米，占全市同期住宅成交的23%。 从下半年开始，随着扬州恒景公司帝景蓝湾和荣润房产东方曼哈 顿、榕桥翡翠湾项目的即将入市，滨江新城将成为第二波市场关注热 2＞商品房市场交易趋于平淡 受宏观紧缩政策的持续发酵影响，我市商品房市场交易趋于平 淡：7月份商品房和住宅成交分别为2.28万平米和1.86万平米，环 比下降40%和47.2%；销售总额1?15亿，环比下降41.6%o而1一7 月，全市商品房和住宅面积累计成交量分别为21.45万平米和18.82 万平米，同比下降27.7%和32%,累计销售额为9?97亿元，同比首 次出现负增长，降幅为6?4%。 业内人士在分析我市商品房尤其是住宅市场下挫原因时指出，一 方面是二次以上置业的门槛空前上抬，抑制了刚性需求的释放；另一 方面，大面积拆迁以房易房，一户获得数套具有产权的商品住宅，可 供低价变现，也分流了部分购买力。 2011年全市商品房投资和施工面积分别为12?8亿和88?3万平米, 与2010年同期相比，分别下降了 13.5%和上升12.3%,新开工面积 和竣工面积分别为53.5万平米和36?8万平米，同比上升0.9%和下降 16%。上述数据表明，由于政策紧缩，土地挂拍价格居高难下（城东 起拍价200万/亩）市场预期看淡，房地产投资正日趋谨慎。 2011年全市可售商品房面积为403万平米，同比增长86.6%, 而同期商品房实际成交面积为30.4万平米，其中住宅和非住宅面积 分别为26万平米和4.39万平米，与去年同期64.89万平米、5839 万平米和6.3万平米相比，下降53%、55.6%和30%。上述数据表明: 目前全市商品房去化速度明显趋缓，供求比例已达到1.33： 1,其中 住宅成交降幅又超过非住宅降幅，买方在博弈中越来越趋于主动。 3＞住宅成交冷，商铺投资热 7月份商品房成交数据显示，在住宅成交量环比下降47.2 %的同 时，我市商铺投资却逆势而行，环比上扬35.5%o 1-7月份全市商 铺累计成交2.63万平米，同比增长了 32.8%,住宅“冷”，非住宅“热”, 反映了当前商品房市场的崭新特点。 4＞商业地产呈现特点：量小价低热销 今年推出的临街商铺相对于住宅要俏销火爆得多。1—5月份全 市总成交非住宅1.90万平米，同比增长了 25.8%,而同期住宅则下 降了 32.6%o商铺逆势走俏的原因一是价格低廉。前几个月创城中成 交最高价的金田置业，为7700元/平米，优诗美地仅为5300