小议房地产分布的均衡性.docxVIP

　　一、重庆房地产发展总体状况直辖以来,重庆房地产业飞速发展。 　　房地产开发企业从1997年的622个增加到2008年的2,280个;房地产业从业人员从1997年的249万人增加为2008年的861万人。 　　2008年重庆房地产开发投资完成额991亿元,占全社会固定资产投资比重达到2450,近十年平均增长率为2754;2008年全市商品房销售面积2,87219万平方米,近十年平均增长率为2586;2008年房地产业增加值达19121亿元,近十年平均增长率为1626。 　　重庆房地产业在高速发展的同时也呈现出一些问题,如供求结构不均衡、房价有所波动且相对居民收入过高、房地产金融市场存在不足、房地产市场秩序略显不规范、房地产行业管理分散等。 　　二、重庆房地产业各区域发展分析2006年12月,重庆市提出一圈两翼发展战略距离主城区大约1小时通勤距离半径范围内的区域为一小时经济圈,占全市总面积的348,占全市总人口的594;以万州为中心的渝东北地区、以黔江为中心的渝东南地区为两翼。 　　一重庆房地产投资区域分布。 　　重庆房地产投资主要集中在一小时经济圈区域,2006～2008年累计达23,117,056万元,占到全市总量的94,渝东北和渝东南分别只占5和1左右。 　　重庆市区域发展正由中心逐渐辐射到周边,城镇化的脚步正在加速。 　　从表1可以看出,虽然在纵向上2006～2008年三年来渝东北和渝东南房地产投资的同比增速大于一小时经济圈,但所占比例依然较小,绝对增加额更是无法和一小时经济圈相比。 　　表1二重庆商品房竣工面积区域分布。 　　重庆商品房竣工总面积稳步增长,2008年达2,36794万平方米,其中一小时经济圈占8326,比以往有大幅度下降。 　　近年来,一小时经济圈所占比例呈下降趋势,但仍占据主导地位;相对所占投资总额比例,渝东北翼所占比例较大,并且呈逐年上升的趋势;渝东南翼所占比例波动较大,不利于本地区房地产业的健康发展。 　　表2三重庆商品房销售面积区域分布。 　　2007年是重庆房地产业发展的巅峰时期,商品房销售面积达355292万平方米,其中一小时经济圈突破了3,000万平方米,占全市比例更是高达8731;渝东北翼及渝东南翼总量都在不断上升,但所占比例依然较低。 　　表3四重庆各区域商品房价格情况。 　　2008年重庆一小时经济圈商品房均价为3,04619元平方米,远高于渝东北翼1,59697元平方米及渝东南翼1,78455元平方米,一圈的均价约为两翼的两倍,见图1,表现出明显的非均衡性。 　　图1三、重庆各区域人均房地产资源占有量对比分析从图2可以看出,重庆房地产市场的三个区域在2006～2008年人均投资额、人均竣工面积及人均销售面积都存在着较大的差距。 　　在人均投资额方面,一小时经济圈分别为渝东北翼及渝东南翼的473倍及474倍,表现出极其显著的非均衡性;在人均竣工面积方面,一小时经济圈分别为渝东北翼及渝东南翼的186倍及228倍,相对投资方面略有好转,但非均衡情况仍相当严重;在人均销售面积方面,一小时经济圈分别为渝东北翼及渝东南翼的169倍及254倍,即在需求端渝东北翼及渝东南翼与一小时经济圈仍然存在较大差距。 　　图2一空间分布非均衡性原因分析。 　　重庆房地产市场在一小时经济圈、渝东南翼及渝东南翼三个区域表现出的严重非均衡性,主要是因为三个区域国民经济发展的水平相差甚远,在人均收入等方面存在一定差距。 　　2008年重庆总量为5,0967亿元,一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼的分别为3,9593亿元、857亿元和2804亿元,在全市所占的比重为777、168和55。 　　而同期三个经济区域的人口分别占全市人口的561、332、107。 　　财政收入是地方经济实力的反映。 　　2008年三个经济区域的地方财政收入分别为3823亿元、483亿元和235亿元,在全市所占比重分别为842、106和52。 　　由三地区国内生产总值和财政收入的对比可知,一圈经济实力最强,渝东北翼次之,渝东南翼较弱。 　　居民的收入和消费与经济发展水平是同步的,由于取得资料的局限和时间关系,本文以城镇经济单位职工年平均工资代替城市居民可支配收入。 　　2008年一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼城镇经济单位职工年平均工资分别为28,181元、22,323元和23,536元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼262和197。 　　同期一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼农民人均纯收入分别是5,183元、3,639元和3,242元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼424和599。 　　2008年一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼社会消费品零售总额分别是1,6399亿元、31