小议房贷新政对房地产的影响.docxVIP

　　2010年4月15日，国务院常务会议推出房产新政。 　　新政要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30，对购买别墅等高档住宅的首付款比例不得低于40；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍；在监管部门的实施细则出台之前，暂不受理三套含以上房贷申请。 　　这一房贷新政的出台将会给房地产市场带来一系列的影响。 　　一、推动房贷新政的原因。 　　第一，2009年我国增长保八目标完成。 　　2009年我国国内生产总值为335353亿元，按可比价格计算，比2008年增长87，实现年初制定的保八的经济增长目标。 　　为了实现这一目标，中央政府制定了扩张性的财政政策和适度宽松的货币政策，人民银行取消了商业银行对新增贷款的限制，还推出了一系列房地产救市政策。 　　但现在政府对2010年的宏观经济又持比较乐观的态度，国际经济形势也在向好的方向发展，所以调整我国的经济产业结构又成了比较迫切的任务。 　　第二，房地产泡沫严重。 　　近年来我国的房价不断地大幅度上涨，导致了房价与收入的比重增高。 　　在上海这一个比重高达16，远远高于日本和韩国的房价收入比，这一数据说明房地产泡沫存在的可能性。 　　但是房价的上涨并没有带来房租的大幅上涨，购房的平均资金和月供甚至高于每个月的房租，这个房价和房租的不平衡发展是经济出现泡沫的信号。 　　无论是作为投资品还是消费品，当前的房价与其基本价值都大相径庭，所以近年来房地产存在泡沫的说法越演越烈，甚至把我国的房地产泡沫与1990年日本的房地产泡沫、1997年香港的房地产泡沫、2007年美国的房地产次贷危机、2009年迪拜的房地产泡沫。 　　第三，投机性和投资性购房者居多。 　　国际上投资性需求占购房目标比重的警戒线为20，而在我国这一指标高达30，在大中城市则更加明显。 　　2009年房价的大涨，让大家都觉得投资房地产有利可图，商业银行对房贷的宽松政策则变相支持了这一行为。 　　投机性行为又会导致房价的进一步上涨，这就使我国的房地产市场走向了一个恶性循环。 　　第四，商业银行经营风险增大。 　　大部分的商业银行在盈利、指标和竞争的压力之下，形成了较宽松的放贷政策。 　　这一门槛低、竞争大的政策导致了各商业银行的放贷的不良率上升。 　　不良资产的存在，可能会危害商业银行的利益，危害金融市场的稳定，危害消费者的信心，给存款者带来巨大的损失。 　　一旦房价和利率出现波动，就会导致居民还贷困难，银行的流动性就会受到影响，银行发放贷款的资金主要来自存款，贷款不能收回或不能按期收回都会导致无法支付到期存款，发生存款支付危机的可能，进而导致银行经营的高风险。 　　二、房贷新政推出后的影响。 　　一对购房者的影响。 　　1、导致购房者心态的变化。 　　一般的购房者都有一种买涨不买跌的心理，看到推出了房贷新政，都觉得楼市进入了调整期，下半年的房价肯定会下降，都想在房价降到最低的时候再进行购买，但是什么时候房价低，大家都在观望，个别的楼盘甚至出现客户退房的现象。 　　转售为租和转租为买的趋势趋于明显，新政实行后租赁的成交量节节攀升，同时，租赁的房源也有所增加，其中主要的原因就是随着这次新政政府调控的力度增大，很多人都推迟了购房计划，导致租房需求量增大。 　　2、投机及投资购房者减少。 　　新政推出的主要目的就是减少投机及投资购房者，面对前所未有严厉的房地产新政后，对首付及贷款利率都有所上调。 　　各商业银行对贷款的检查力度也有所加大，住房贷款的收紧导致炒房者面对投资成本的增加，炒房利润大幅压缩，甚至出现资金困难。 　　资金是炒房者的生命，高首付及高贷款利率导致炒房者的流动资金的减少，大部分的炒房者都是利用租房的租金来偿还房贷，现在租金与房价不平衡的发展导致投机及投资购房者的进一步减少。 　　3、需求结构发生改变。 　　新政前，由于投机和投资购房者居多，其主要目标是别墅等高档住房，住房的价格越高，得到的利润也就越大，所以新政前更多的是对别墅等高档社区的需求。 　　新政实行后，投机和投资购房者受到打压，普通的消费者对别墅等高档社区的需求量不大，反而是对低总价的商品房需求量增大，而且大部分的购买者都是年轻人，这是由于大部分的年轻人都是首次置业，还没有能力购买过于高档的房子，总价低的住房则成为其首选。 　　二对开发商的影响。 　　1、开发商持观望的态度。 　　在这次前所未有严厉的房产新政后，虽然成交量出现大幅下降，但房价并没有出现大幅地下降，房价依然坚挺。 　　每次房产新政的出现都是一场开发商与购房者博弈的过程，开发商在政策实施细则尚未明朗之前不会盲目降价抛售，而购房者却对高