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小议房地产信贷风险的揭示 　　银行对房地产信贷过程一、地产开发阶段。 　　承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资合作者。 　　这三类单位都有银行贷款介入，他们的还贷资金又主要来源于土地转让。 　　二、房地产开发阶段。 　　房地产开发企业的资金来源主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。 　　房地产开发企业取得贷款后，将部分资金支付给地产一级开发商，这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。 　　房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等，启动项目后着力开发一期，在取得销售许可证等五证齐全后预售商品房，获得预售收入并用该资金开发二期，实现循环开发，值得注意的是预售收入大部分来源于个人住房贷款。 　　规模较大房地产开发企业，一般都针对一房地产项目开发而设立项目公司，各项目公司的母公司实际控制着资金运作和管理。 　　由于各项目公司的开发周期不一样，母公司可将项目间的资金调剂使用。 　　在房地产企业启动项目和开发资金中的自筹资金有一部分就来源于这类关联企业，而关联企业的资金中有相当部分来自于银行贷款，所以房地产项目容易出现关联交易风险。 　　建筑安装企业代垫款是房地产开发企业其他资金来源的组成部分。 　　建筑安装企业代垫资金现象很普遍，由于建筑安装企业的行业特点和积累有限，因此，它们的代垫款多来自于银行贷款。 　　三、房地产销售阶段。 　　银行向购房者提供按揭贷款等服务，房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷，银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的回笼。 　　银行房地产信贷风险揭示结合以上银行对房地产信贷过程，我们分析银行可能遇到风险如下1项目合法有效性风险。 　　由于房地产和其他行业差异，他既有房地产企业借款主体的资质管理，这是保留行政审批的项目，还有项目本身的合法有效性，大部分项目都是保留行政审批的，尤其是进行规划的审批很普遍，所以政策性风险容易凸显，这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段，这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。 　　2市场风险。 　　房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济泡沫的影响，海南的房地产泡沫的破灭至今让人记忆深刻。 　　3项目质量风险。 　　由于房地产项目按揭时间较长，容易滋生许多不确定性风险因素。 　　项目的工程建设质量相对容易监控，而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量，从而给银行带来相应的信贷风险。 　　这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。 　　4道德风险。 　　道德风险通常出现在房地产企业和银行自身两个方面。 　　房地产开发企业的骗贷行为主要有两种一是企业通过关联企业资金串用简单开发项目工程，取得银行巨额贷款后携款走人；二是在房地产销售阶段，房地产企业伪造按揭合同，骗取银行贷款。 　　银行方面主要体现在内部人对信贷资金的寻租行为和腐败行为上，信贷参与人在取得承诺发放信贷资金取得租金或收受贿赂后故意放松对房地产项目的审贷力度和标准或对该工程项目的贷后管理上，从而滋生相应的风险。 　　5技术性风险。 　　指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素。 　　例如，上海曾发生的购房者利用转按揭设置的漏洞，通过不断自买自卖抬高房价，从中取得巨额价差后放弃房产实现套利，给银行带来很大损失。 　　6经济风险。 　　主要是房地产上游行业的风险传导，例如原材料价格的上涨将会将大房地产开发的经营成本，甚至推动房价的上涨，给市场带来许多不确定性。 　　此外，国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。 　　由于房地产的行业特性，其受经济环境的影响因素较多。 　　7政策性风险。 　　对房地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。 　　对此，我们在以下分析中揭示。 　　当前政策影响以及银行信贷面临的风险一、国八点的出台和地方政府的相应政策措施，对地方政府的利益取向及相关人员在土地审批的寻租行为遭到打击，它的直接影响是，基于房地产开发的土地供应总量减少，供应结构向中低档楼市开发倾斜，对开发商囤积土地的压力在加大政策压力，政府将减少城市拆迁总量。 　　房地产开发向中低档商品房转移，购房者对中档商品房持币观望，中档商品房将出现价格下降压力甚至可能出现市场风险，银行对中档商品房信贷风险加大。 　　由于政府对地产开发关注力度的加大，部分房地产