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第六章 房地产开发制度 6.1房地产开发制度概述 6.2房地产开发企业 6.3房地产开发规划管理 6.4房地产开发项目实施与经营 6.5建设工程质量管理和纠纷处理 6.1房地产开发制度概述 6.1.1 房屋建设和房地产开发 （1）房屋建设 （2）房地产开发 特征： 房地产开发的目的是提高土地和房屋的建筑使用功能 房地产开发具有较长周期 房地产开发风险性较大 房地产开发波及面广泛 6.1.2 房地产开发类型 1.土地 、房屋 和土地房屋的一体化开发 从房地产开发的内容不同，可划分为： 单纯的土地开发和再开发； 单纯的房屋开发和再开发； 土地房屋的一体化开发三类。 2.单独开发、小区开发和成片开发3.合作开发、合资开发和独立开发4. 经营性和自用型房地产开发 经营性房地产开发 自用型房地产开发 6.1.3 房地产开发过程及法律事务 投资决策分析阶段 前期工作阶段 建筑施工阶段 租售阶段 6.2 房地产开发企业 6.2.1 房地产开发企业及其分类 ① 专营企业 ② 兼营企业 ③ 项目公司 6.2.2房地产开发企业设立的条件 1、专营企业 有自己的名称和组织机构 有固定的经营场所 有符合国务院规定的注册资本 有足够的专业技术人员 法律、行政法规规定的其他条件 2、兼营企业3、项目公司 项目公司设立的条件： 股东签订出资入股协议，制定项目公司章程 申请名称预先核准 办理验资手续，取得验资报告 向工商行政管理部门申请开业登记 向房地产开发主管部门备案 房地产开发主管部门核定项目公司的资质等级 6.2.3 房地产开发企业的备案与资质管理 一级资质 1．注册资本不低于5000万元； 2．从事房地产开发经营5年以上； 3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4．连续5年建筑工程质量合格率达100％； 5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 9．未发生过重大工程质量事故。 二级资质1．注册资本不低于2000万元； 2．从事房地产开发经营3年以上； 3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4．连续3年建筑工程质量合格率达100％； 5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 9．未发生过重大工程质量事故。  三级资质 1．注册资本不低于800万元； 2．从事房地产开发经营2年以上； 3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4．连续2年建筑工程质量合格率达100％； 5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 8．未发生过重大工程质量事故。 四级资质 1．注册资本不低于100万元； 2．从事房地产开发经营1年以上； 3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％； 4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； 6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》