第六章章节房地产项目全程策划.pptVIP

参考书目 [1]张央济.房地产项目全程策划及成功运作模式全集.中国知识出版社 [2]贾士军.房地产项目全程策划.广东经济出版社 房地产项目全程策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。 项目资源条件整合及判断 宏观资料 (市场整体、片区趋势、基本行情) 地段资料 (规划要点、坐标) 周边资料 (交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售) 发展商资料 (背景、关系、资金、技术等的实力情况 ) 判断内容 (优势、难点、突破口、把握度 ) 交流记录 ⑴ 地块内在条件整合及价值分析 适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较 ⑵ 资源综合及定位 上述各内容汇总，初步定位或创意 ⑶ 依据定位针对性的市场调查 客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据 ⑷ 经济可行性分析 静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。 ⑸ 初步营销框架 推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系 ⑹ 规划、设计方案及跟踪 草图，设计创意、任务书、设计交底、指导 ⑴ 营销整体规划 推广的主题、方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。 ⑵ 经济敏感性分析 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。 ⑶ 价格策略执行计划 依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。 ⑷ 物业管理准备工作计划 配合营销推广而设立的新型物业管理概念和标准物业管理模式的融合。 ⑸ 销售准备工作计划 文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算 ⑹ 项目包装执行计划 VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位等的设计和制作计划安排及费用预算。 ⑺ 广告宣传炒作计划 户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。 ⑻ 销售活动规划及策划 开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。 ⑼ 装修套餐 售后装修和装修按揭服务。 ⑴ 销售培训 建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。 ⑵ 执行修正 根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。 ⑶ 置业锦囊 根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。 ⑷ 夸张和消费者投资的可性报告。 3. 物业管理的成本费用 ⑴ 管理员工支出 ★ 薪金及福利 ★ 招聘和培训 ★ 膳食及住宿 ⑵ 维护及保养 ★ 照明及通风系统 ★ 机电设备 ★ 动力设备 ★ 保安及消防设备 ★ 给排水设备 ★ 公共设备设施 ★ 园艺绿化 ★ 工具及器材 ★ 冷暖系统 ★ 杂项维修 ⑶ 公共费用 ★ 公共电费 ★ 公共水费 ★ 排污费 ★ 垃圾费 ★ 灭虫 ⑷ 行政费用 ★ 办公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品） ★ 公关支出 ★ 电话费 ★ 差旅费 ⑸ 保险费（包括财产及公共责任险） ⑹ 其他 ★ 节日灯饰 ★ 审计费用 ★ 杂项支出 ⑺ 管理者酬金 ⑻ 营业税 ⑼ 预留项目维修基金 八. 项目二次营销策划 3. 发展商可持续经营战略提示 2. 品牌战略提示 1. 全面营销 1. 全面营销 ⑴ 全过程营销 ⑵ 全员营销 ★ 项目营销的实现绝不只是营销部门的事情，而且所有非营销部门全方位、全过程参与企业的营销管理的过程。 ★ 营销手段的整体性 ★ 企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。 ★ 营销主体的整体性 ★ 公司应以营销部门为核心，各个部门统一以市场为中心，以顾客为导向，参与整个营销活动的分析、规划、执行和控制，为买家创造最大的价值。 (3)全企业营销 2. 品牌战略提示 ⑴ 品牌塑造 ★ 了解产业环境，确认自身