2第二章物业管理的理论基础.pptVIP

第二章 物业管理的理论基础 通过本章的学习，了解产权理论、物品理论、委托—代理理论的基本内容，掌握产权理论、物品理论和委托—代理理论在物业管理中的指导意义，同时运用产权理论、物品理论委托—代理理论解决物业管理中的问题和纠纷。 目录 2.1 现代产权理论 2.2 物品理论 2.3 委托代理理论 2.4 项目管理理论 2.1.1 产权的内涵 什么是产权？ 综合定义： 产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。它不仅是人们对财产使用的一束权利，而且确定了人们的行为规范，是一些社会制度。 2.1.1 产权的内涵 什么是产权？ ◆理解产权应把握的几点（4点）： ●把产权视为人们对物的使用所引起的相互关系；即是一种人与人之间的基本关系，而不是人对物的关系 ●强调产权是一组行为性权利、即一个“权利束”； 2.1.1 产权的内涵 什么是产权？ ◆理解产权应把握的几点（4点）： ●把某一物品所附着的权利数量及其强度视为该物品经济价值大小的决定性因素； ●把产权看作是一些社会制度等等。 2.1.1 产权的内涵 产权由什么构成？ ◆由四种基本权利构成： ● 所有权 ● 使用权 ● 用益权 ● 让渡权 2.1.1 产权的内涵 产权由什么构成？ ◆所有权 ●所有权是指在法律范围内，产权主体把财产（产权客体）当作自己的专有物，排斥他人随意加以侵夺的权利。 第一，它表明产权主体对客体的归属、领有关系，排斥他人违背其意志和利益侵犯他的所有物（有形财产或无形财产）。 2.1.1 产权的内涵 产权由什么构成？ ◆所有权 ●第二，所有者对他的所有物可以设置法律许可的其他权利，即对他的所有权进行分解的权利。 ●第三，利用所有者权能收取一定的经济利益。 2.1.1 产权的内涵 产权由什么构成？ ◆使用权 ●使用权是指产权主体使用财产的权利。 ●财产使用的三种情形： 第一，使用而不改变其原有形态和性质。 第二，部分改变其形态，而根本性质不变。 第三，完全改变，甚至使其原有形态完全消失，转换成其它的存在形式。 2.1.1 产权的内涵 产权由什么构成？ ◆用益权 ●财产的用益权是指获得资产收益的权利。 ●“用益权的所有者仅对财产的果实拥有排他权，不拥有带来果实的资产”。 ●在实施用益权的过程中需要遵守某些限制（例如承包土地）。 2.1.1 产权的内涵 产权由什么构成？ ◆让渡权 ●让渡权是指以双方一致同意的价格把所有或部分上述权利转让给其他人的权利。 ●让渡权是体现产权完整性的最为重要的组成部分，它确定了产权主体承担资产价值的变化的权利。 2.1.1 产权的内涵 产权由什么构成？ ◆产权的分解和相对意义 ●产权只有在多个权利主体之间进行权利界定时，才有存在意义。 ●离开了其他方权利主体，面对一个单独存在的权利主体，就无从谈及产权的归属问题，这就是产权的相对意义。 2.1.1 产权的内涵 产权的分类 ◆根据产权的排他性程度 ●私有产权(private property rights) ●共有产权(communal property rights) ●国有产权（state—owned Property rights） 2.1.1 产权的内涵 产权的分类 ◆共有产权 ● 共有产权，是将权利分配给共同体的所有成员。 ●最重要的特点在于共有产权在个人之间是完全不可分的，即完全重合的。 ●共有产权在共同体内部不具有排他性，因此，这种产权常常给资源利用带来外部效应。 2.1.2 产权的功能与属性 产权的三个功能 ◆激励和约束功能 ◆外部性内在化 ◆资源配置功能 2.1.2 产权的功能与属性 产权的三个功能 ◆外部性内在化 ●产权的所有者拥有他的同事同意他以特定方式行事的权利。很显然，产权是界定人们如何受益及如何受损，因而谁必须向谁提供补偿以使他修正人们所采取的行动。所以，德姆塞茨指出：“产权的一个主要功能是引导人们实现将外部性较大地内在化的激励。” 2.1.2 产权的功能与属性 产权的四种属性 ◆排他性 ◆可分割性 ◆可转让性（或可处置） 2.1.2