XXX年6月南京市房地产楼盘市场研究月报_44页.docVIP

第一部分：宏观面扫描 政策法规热点追踪 二手房首套房贷款利率上调至基准利率1.1倍 记者了解到，目前，二手首套房贷款利率全线上调至基准利率1.1倍，不过，部分银行针对一些对银行“综合贡献度”高的客户，会网开一面，仍然执行基准利率。据了解，目前，针对二手首套房贷款，邮储银行要求客户存一部分款项、招商银行要求客户购买1万元-3万元不等的保险、交通银行要求客户购买2000元左右的保险、浦发银行要求客户日均存款达到一定额度。 市国土局：配建保障房数量将成房企在宁拿地门槛 “经过科学、充分地研究论证，市国土局下一步计划对可能产生高地价的地块试行‘限地价、竞保障房数量’的 HYPERLINK \o 土地 \t _blank 土地出让方式。”近日，市国土资源局副局长兼执法监察局局长宋雅建在南京政风行风媒体直播节目中透露了这一信息。 所谓“限地价、竞保障房数量”，即国土部门事先针对出让地块设置价格上限，当企业竞价达到上限价格时即停止竞价。在此价格基础上，竞买人转为现场投报配建保障性住房数量面积，投报数量面积多者胜出。去年11月份，北京在国内第一个以此方式推出过一块居住用地。今年以来兰州、石家庄、广州、成都、杭州等城市先后试水该模式。 据介绍，今年一季度，全市保障性住房用地已供应90.70公顷，较去年同期增长了54.23%。截至目前，全市保障性住房用地已供应158.44公顷。 宋雅建介绍，哪些地块可能产生高地价?在出让操作中如何保证顺利?这些涉及新出让方式实施的具体问题还要经过科学、充分地研究论证。同时，国土局还要科学编制和实施 HYPERLINK / \o 房地产 \t _blank 房地产用地供应计划，确保保障性住房、自住性中小套型商品房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。 为了有效抑制地价，市国土局已将经营性用地竞买保证金提高到出让起始价的20%，首付款比例提高到50%，并重新明确成交价款原则上在3-6个月内交清。从实际效果来看，这些措施实行后，全市土地投机现象明显减少，土地开发建设进度明显加快，经营性用地市场秩序得到进一步规范。 解读住建部新规:南京评估拆迁房价主要依据周边二手房 住建部近日发布了《国有 HYPERLINK \o 土地 \t _blank 土地上房屋征收 HYPERLINK \o 评估 \t _blank 评估办法》，确定了房屋征收补偿将完全按照 HYPERLINK / \o 房地产 \t _blank 房地产的市场价格。那么南京的拆迁（现在叫征收），将按照什么办法来 HYPERLINK \o 估价 \t _blank 估价呢？ 在新出台的《国有土地上房屋征收评估办法》中，规定估价机构应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。而在老办法中，一般只采用市场比较法。 一位在城北长期从事拆迁工作的业内人士告诉记者，参照当地 HYPERLINK \o 二手房 \t _blank 二手房的交易价格是目前南京拆迁中最为常用的评估方法，也是最容易被拆迁户所接受的。 打比方说，下关某地段进行拆迁，拆迁实施单位会根据周边一定范围内的二手房成交价确定拆迁补偿款的金额。“这个范围不会太大，差不多就是隔一两条街而已。” 同时，该人士也认为较为单一的评估方法有时对拆迁户来说，并不十分公平。比如有的项目拆迁后进行商业开发，土地成本的增值很大，如果在拆迁时仅按照二手房价进行补偿，无法体现出土地的收益。正因为如此，新的评估办法中加入了“收益法、成本法”等多种评估办法，维护被拆迁户的利益。 在老办法中规定，拆迁估价机构由被拆迁人与拆迁当事人协商产生。而在新办法中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。 业内人士表示，以南京现行的拆迁流程来看，拆迁方会推选几家评估机构，由拆迁户选择，如意见无法统一，则通过摇号产生。 至于新方法中规定的“评估机构由被征收人选”，该人士认为可操作性不强，首先多数拆迁户对评估机构不甚了解，让他们自己推选并协商选定，实在有点勉为其难。就算真正执行起来，最后极有可能还是通过摇号的方式产生评估机构。 江苏今年新增住房开发贷款近半投入保障性住房 记者从江苏银监局了解到，今年以来，江苏银行业保障性住房（廉 HYPERLINK \o 租房 \t _blank 租房、公租房和棚户区改造）开发贷款投放提速。截至2011年5月末，全省银行业金融机构保障性住房开发贷款余额352.52亿元，比年初增加了169.69亿元，增速达48％。 在全部新增住房开发贷款中，用于保障性住房的占47％。此外，江苏银行业积极创新，开