0921 零售商业物业经营管理.pptVIP

第十一章　零售商业物业经营管理 第一节　零售商业物业及其分类 一、零售商业物业简介 零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。零售商业物业的范围相当广泛，从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中心，面积规模从十几平方米到十余万平方米，其服务的地域范围从邻里、居住区到整个城市甚至全国。 第一节　零售商业物业及其分类 一、零售商业物业简介 传统的零售商业区域主要坐落在市中心的城市中心商业区，但随着城市道路交通设施、交通工具的发展和郊区人口的快速增长，位于城市郊区和城郊接合部的大型零售商业设施不断涌现，使传统中心商业区的客流得以分散。为此，从市中心商业区发展起来的大型零售商开始在城市更广泛的范围内开设其连锁分支机构，从而大大方便了城市居民购物，使居民在城市的任何一个地方都能以几乎相同的价格买到相同的商品。 第一节　零售商业物业及其分类 二、零售商业物业的发展简史 （一）国外零售商业物业的发展 关于百货商店(DeartmentStore)的产生时间，西方学者有不同的看法。有人认为，随着工业的发展和村镇发展成为城市，普通商店逐渐增加所经营商品的花色、品种、规格，逐渐发展成为百货商店。美国管理学家彼得·德鲁克认为，百货商店最早于公元1600年左右产生在日本。日本三井家族的第一个成员在东京创办世界上第一家百货商店。但是，西方学者普遍认为百货商店最早在1852年产生于法国，当时在法国首都巴黎，有一位名叫A·布西哥的人，开办了一座“邦·马尔谢”(Bonmarche)商店，这是世界商业史上第一个实行新经营方法的百货商店。而最早的现代购物中心(ShoppingCenter)建成于美国。 第一节　零售商业物业及其分类 二、零售商业物业的发展简史 （二）国内零售商业的发展 虽然百货商店在1900年即在我国出现，但在我国获得长足的发展是在1949年新中国成立之后。建国后我国政府兴建的第一座百货商店是北京市百货大楼，它建成于1955年9月。据统计，1956年我国共有各类百货商店2100余座。 改革开放使我国零售商业发生了巨大变化。全国大中城市自上世纪80年代后掀起了一次又一次的新建或改建百货店的高潮。20世纪80年代中期，全国年销售额超过1亿元的百货商店、商城或商厦已超过200多家。我国购物中心的萌芽出现在20世纪90年代中期，主要位于北京、上海等大城市的繁华商业区中写字楼的裙房内，例如上海的时代广场,北京的赛特购物中心、丰联广场等。从20世纪90年代末期开始，我国一些大城市里也逐渐出现了一批规模较大、零售业态复合度较高的摩尔(ShoppingMall)，例如广州天河城、上海友谊南方商城、北京世纪金源购物中心等。 第一节　零售商业物业及其分类 三、零售商业物业经营管理的内容 零售商业物业的经营管理工作，主要分为六个模块。 1．招商及承租户组合 在某一项写字楼或公寓大厦的项目，每个出租单元可以分别地经营成功，即承租户间是彼此独立的，单一承租户的成功不必依赖、仰赖于其他承租户的成功。但是在购物中心等零售商业物业项目中，这是无法成立的，每个承租户的成功，非常依赖甚至是取决于其他承租户的成功。这类似于生物界中的所谓共生，即彼此间是一种互惠或互相依赖的关系。 为了维持这种共生关系，购物中心必须整合各家商店的经营项目，有如经营一家综合商厦。所以，各商店是不能被区分销售的，必须整合为一个整体，以免在经营管理上失去掌控。 要维系对各商店的掌控，要计划各商店的定位配置，这就是承租户组合。然而，组合是会因为承租户而改变的，也会因为定位而改变。 成功的招租，对购物中心业主及管理者而言，表示是稳定的收入来源。未出租空间对购物中心业主及管理者是没有生产力的，而且还会影响其他承租户的生产力，愈少的店铺，表示愈少的消费者，表示愈少的业绩。 第一节　零售商业物业及其分类 三、零售商业物业经营管理的内容 2．零售技术 虽然每个单一商店的经营是留给各店经理的一片天空，但是购物中心的物业管理师还是必须有基本的零售技术。 尤其需要了解： (1)商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格需求； (2)选项范围，充分了解消费者及其需求特点的基础上确定； (3)商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量； (4)橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换； (5)商品内部陈设，帮助销售商品及组织商品，分门别类，清楚易见，标价清晰规范。 第一节　零售商业物业及其分类 三、零售商业物业经营管理的内容 3．物业维护