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Ou 房地产营销基础知识 第一节 房地产基本常识篇 房地产：在我国所谓房地产，由两部分构成，土地及附着于土地上的一切建筑物。香港亦叫 物业。其重要的两大特性：位置固定性、无重复性。 商品房：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市 场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计 划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收， 出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为 " 一手 " ，第二次交易为 " 二手 " 。 “五证”： 《国有土地使用证》 、 《建设用地规划许可证》 、 《建设工程规划许可证》 、 《建 筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 “二书”：《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。 “定金”：我国法律对“定金”有明确规定。《中华人民共和国民法通则》 、《中华人民共 和国担保法》均规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债 务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收取定金的一方不履行约定的债 务，应当双倍返还定金。 “订金”：我国法律对“订金”没有做出规定。在房地产行业常常也称作“诚意金”，是在 正式交纳定金之前，交纳有效期较短的“少量定金”，数额一般较短，只要收取 “订金”的一方认可 ，如交纳“订金”的一方无法履行承诺 ， “订金”可以退还， 所以“订金”不具有惩罚性。 三通一平：指供热、供电、供水到位，场地平整。 七通一平：指给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气（煤气）以及场地平整。 土地使用年限：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合用地或者其他用地 50 年。 取得土地的三种方式：划拨、转让、出让。 第二节：房地产数据篇 建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地 下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高 2.20 米以上 ( 含 2.20 米) 的 永久性建筑物 . 套内建筑面积：房屋按套 ( 单元 ) 计算的建筑面积为套 （单元）门内范围的建筑面积，包括套 （单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 公摊面积：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元） 以外为各户共同使 用，不可分割的建筑面积。 占地面积：建筑所规划用土地之总面积。 居住面积： 即使用面积， 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净 面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。 房屋预测面积：指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定， 由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家 测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为 ，它是开发商进行合法销售的 面积依据。 房屋实测面积：指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规 定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸 、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇 进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权 证、结算物业费及相关费用的最终依据。 房屋的共有建筑面积：包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、 过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平 投影面