建筑工程回访及质量问题的善后处理.docxVIP

　　1建筑工程回访的具体要求11回访的方式回访的方式主要分为四种，即例行性回访、季节性回访、技术性回访和一对一回访。 　　例行性回访一般是按业主比例以电话询问或召开座谈会的方式进行，当反映的问题比较少时可以考虑一年召集一次；如果业主反映问题的频次较高，则必须没每半年举行一次，目的就是要及时掌握和了解业主在日常使用中的用户意见，并对发现的问题进行及时的维修。 　　季节性回访通常针对雨季常发的排水工程、制冷工程、通风工程和屋面的防渗漏问题，以及冬季的热力循环系统和业主采暖工程等进行回访，及时发现问题并解决由施工环节造成的质量缺陷。 　　技术性回访主要是为了进一步了解在项目施工中所采用的一些新材料、新技术、新工艺、新设备等在后期使用过程中存在的工程质量问题。 　　技术性回访一般还要召集项目的设计单位、工程监理和材料供应商等部门一同参加，通过回访其使用效果和技术状态，以总结经验、提高认识，并为今后施工工艺的完善和推广工作寻找依据和措施。 　　一对一回访则是为了更好地服务业主所开展的个性化服务，一般主要是围绕问题反映相对比较集中、施工中对局部因素把握不准、设计变更对日后使用可能带来影响的一些环节，通过回访和善后处理来确保正常使用，并像处理好医患关系一样建立起与用户之间的信任沟通渠道。 　　12回访的内容回访内容主要是结合用户在使用过程中所发现的工程质量问题，包括屋面、窗台、厨房和卫生间是否有渗漏水的现象；厨房和卫生间的管道是否有跑冒和滴漏现象；下水管道是否开裂渗漏，接口是否严丝合缝；房屋是否存在不均匀沉降现象，以及门窗是否产生变形和关合不严的问题；墙体和地面是否有开裂现象，并判断是否属于正常的伸缩裂缝；电器管线是否安全接驳，照明设备是否存在忽明忽暗现象接线松动；空气开关及漏电保护装置是否灵敏有效；外墙粉饰面是否有开裂和剥离现象，外墙饰面砖是否有脱落的可能；建筑单体的总体外排是否存在有倒泛水的现象等。 　　13回访的基本要求依据建筑法规定，保修时间自竣工验收完毕之日的第二天起计算，基础含隐蔽工程、地下设施、主体结构是终身保修，保修时间按照设计文件所规定的合理使用年限；防水和防渗漏是5年；供热、制冷是2个自然采暖期和供冷期；电气、给排水、设备安装、装修等是2年。 　　其他保修事项由双方自行约定执行。 　　2建筑工程回访中常出现的质量问题21渗漏渗漏经常出现在以下部位，如地下室渗漏、厨房、卫生间渗漏、屋面渗漏、外墙外保温渗漏。 　　渗漏直接影响建筑工程的使用功能，致使使用人无法正常使用。 　　造成渗漏的原因很多，如施工工艺不完善、防水材料质量不过关、设计、施工缺陷、防水细部处理不到位等。 　　1地下室剪力墙、顶板渗漏治理首先，组织有关人员到现场认真细致地检查，渗漏水主要是由于结构层存在孔洞、裂缝和毛细孔。 　　堵漏前，必须查明其原因，确定其位置，弄清水压大小，根据不同情况，采取不同措施，从而确定行之有效的方案。 　　遵循堵漏的原则是先把大漏变小漏，缝漏变点漏，片漏变孔漏，然后堵住漏水。 　　堵漏方法和材料较多，如水泥胶浆、环氧树脂、丙凝浆液、甲凝浆液、氰凝浆液等。 　　2屋面、厨房、卫生间渗漏治理查找主要渗漏部位，分析渗漏原因，制定处理方案。 　　重点是防水细部未按规范施工，如屋面的落水口、出屋面烟道、管道等，厨房、卫生间地漏，蹲便的连接口，管道周边等部位。 　　由于坡度不够，造成倒泛水的要进行重新找坡，再补做防水层；对于接口不严的要重新封堵；屋面收口开裂和管口周边以及个别部位防水高度不够要补做防水层。 　　3外墙外保温渗漏治理经过多年回访发现，问题主要出现在窗框周边、混凝土剪力墙穿墙螺杆孔位置的渗漏。 　　对于窗框周边，在迎水面使用聚合物砂浆封堵，窗边再打密封胶。 　　对于混凝土剪力墙穿墙螺杆孔采用室内方法修补，首先清除孔内的涂料及杂物40～60，并将螺杆孔表面凿深20、扩大10，使用聚合物砂浆分两次填补，第一次填补35，第二次填实即可。 　　也可采用防水砂浆和堵漏材料封堵。 　　最后，根据墙面面层材料进行修补回复。 　　22水泥砂浆地面裂缝、空鼓、起砂1裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够、楼体不均匀沉降等。 　　对于空鼓、起砂的主要原因是基层清理不干净、砂子的含泥量严重超标、砂浆强度不够等。 　　2水泥砂浆地面裂缝、空鼓、起砂的治理根据地面裂缝、空鼓、起砂的程度，确定治理的方案。 　　对于轻微起砂的水泥砂浆地面，对基层进行清洗处理，再采用108胶、水泥各占50，加水调制成腻子状，进行两次满批，每批完一次必须用120#砂纸打磨，并进行洒水湿润养护一周。 　　也可用聚合物砂浆满批。 　　对于水泥砂浆地面裂缝，采用环氧树脂封堵，再采用上述方法处理。