公共设施设备管理方案.docVIP

汇杰广场工程项目管理方案 汇杰广场主要设备情况 变配电系统 采用10KV双回路电源，低压母联控制双电源切换。高压真空开关，四台 1600KVA干式变压器。 屮控室配备应急照明蓄电池 (2)电梯系统 (200AH、6组)，供电吋间不低于1小吋。 客用电梯台数：六台 品牌：H本畐士达， 梯速；2.5m/s 层咼:B2~26层 货梯台数： 两台 梯速：2.5m/s (3)中央空调系统 品牌：迅达 层高：B2?27层 冷热机组：8台 品牌：意大利克莱门特 型号 SRAN/HT2404 (328 血) 单冷机组：1台 品牌：意大利克莱门特 型号 BE/SRAT/B-2702 组合式空气处理机(新风机组人8台 品牌：麦克维尔 型号 MOM916H 空调循环水泵11台 (4) ?给排水，污水处理设备系统 生活水泵：2台(一主一备) 品牌:上海 连成 型号：Y225M-1 功率：45Kw 配备ABB软启动控制柜。 污水处理采用曝气氧化式。过滤沉淀(一级，二级)一调节池一曝 气机氧化一排污、排水、PLC控制流程。 (5)网络通信、有线电视系统 网络通讯接入到弱电机房、弱电井。由光纤配架、配线机架综合布线到用户。 冇线电视信号接入到弱电井。 (6)消防系统 消防栓水泵： 2台 品牌： 上海连成 型号：Y280M-4 功率： llOKw 喷淋水泵： 2台 功率： 90Kw 消防主机、火灾报警、联动控制装置设置在中控室 (7)安全监控系统 东大鼎新系统，有119个左右监控点。 (8 )应急广播和背景音乐系统 配合消防、监控主机。 (9)门禁系统 部分由业主自理。 (10)会议多媒体和KTV包间 24F、25F会议室多媒体、音响服务。KTV多功能厅点歌、调音服务。 (11)停车场管理系统 电动道闸控制系统、停车管理收费系统。 公共照明维修 开水炉、公共卫生间设备维修 公寓楼物业管理 公共设施设备的维修保养 公共区域的装修 二.现有工程项目的组织架构 ⑴编制 14人 经理(产业)1 人 副主管 1人 主管(待遇、)1人 员工11人分布如下： 配电值班工(四班三到)4 人 维修工(综合维修、运行)(强电、弱电、中央空调、管道、 综合维修、仓库管理万能工)7人 三.2010 三. 2010年能耗费汇总(对方未提供报表) (1 )水 ⑵电 2011年各项维修、维保、各项检测费汇总: 专项维保费汇总： 电梯维保 中央空调维保 98000元 空调循环水质处理 安全监控系统维保 (弱电系统)15000元 消防系统维保48000元 停车场管理系统维保400()元 立体停车设备维保(二年)76440元 公寓化粪池清掏承包合同 2800元 外请维修费汇总： 公寓单元电控门委托维修 1500元 (2 ) 4号梯井防水施工 10000元 设备各项检测费汇总 电梯年检费 配电设备电气预防性试验费 30000元 五、2010年物资材料费汇总 (-)目前工程项目现状和存在的问题 1员工的情绪波动大，对薪酬待遇不满，工作积极不高。 原因：现冇的薪资待遇和结构不合理，目前社会上甲级写字楼工程人员的薪资待 遇和结构由如卜-部分组成： 基本工资+技能工资+工龄工资+绩效考核，平均工资约2000-3000元。建议适当 提高一个的薪资水平，提高员工的积极性。 2、管理团队没有合力，向心力。 原因：对工程技术人员的建议要给以信任、尊重，对他们从事工作任务给以荣誉 感。大家才能团结默契，共同协作。 3、 对上级指令执行力不够，工作效率缓慢。 原因：缺乏严格的考核制度，现有绩效考核制度不合理，做得好，做的不好一样。 4、 对客服务缺乏主动性，影响了整个汇杰广场物业服务的品质。 原因：没冇冇效的激励机制调动不了员工积极性，考核不利造成工作态度懈 J巳、O 5机构设置不利于管理 应设立专人值班调度，项口主管现场巡查、督导。 6干好、干坏，干多、干少一样。 员工岗和管理岗Z间工资没冇什么差别或差别很小，员工和员工Z间工资没有差 别，吃“大锅饭”现象普遍。 7能耗控制措施不到位 没有有效的能耗考核、奖励制度。造成员工没有责任心。 8应有鼓励员工创新意识和责任心奖励机制 对成绩突出在工作上冇创新意识取得经济效益的员工应预奖励。 对发现重大隐患，并与及时解决的应预奖励。 （-）今后努力的方向和整改的措施。 （1）日常维修制度不够建立健全，管理出现漏洞，导致服务不及时，影响服务 质量 （最近发生在停车场道闸口设备故障案例，是维修制度不够规范典羽?案例。） （2）楼层空调温度没有严格巡检、监控措施，直接影响服务质量、及浪费能源。 （对设备的管理不能只是保障运行，还要优化设备设施的性能，提供人性化, 提升服务的品质。） （3）配电房高低压室环境温度较高、通风差，设备存在安全隐患。 （鼓励员工创新意识，利用现冇资源技术