XXX1022万润盘龙城项目前期定位与物业发展建议(汇报稿).pptVIP

区域大盘多选“低开平走”开发模式，从规划和已开发的功能看来一般采用：低价走量、配套跟进、产品升级，最后卖成熟社区，辐射范围逐渐拉大 依据合富锦绣的工作积累及区域内销售代理的经验，盘龙城区域内目前置业客户主要分成以下几类 主城区中等收入阶层正逐渐被挤出核心组团，但是客户仍以就近郊区化为主，地缘情节明显 中心区价格上升，盘龙城吸纳被动外溢的客户呈现泛化，从纯粹的低端客户演变为低端与中端并存 挤压圈层客户特征与市场现状之间的矛盾 价格及户型因素对区域客户置业的影响性最大，同时对物业管理、规划/园林等方面的重视程度逐渐提高 可以看出，区域内中端及中高端客户的置业需求已经开始由基本居住功能向住区化、品质化发生转变 客户分析总结：本项目有望通过高附加值产品，主动承接大汉口区域外溢的中端及中高端客群 市场机会挖掘 本项目的发展战略制定 “十米洋房”族的价值四大主张 “十米洋房”族的价值四大主张?热爱自然 形象关键词：自然闲适、优雅精致、品质、绿色 客户定位：领袖客户、主力客户、边缘客户、偶得客户 本项目核心竞争力：产品制胜、环境护航 产品定位——物业形态的选择 现代城市住宅带来的诸多社会问题使得人们开始怀念过去的院落生活 院落的精神价值恰好能够符合“十米洋房”一族的生活主张 院落式规划充分体现了居住者、自然空间和交往活动三者之间的和谐关系，是对自然的尊重 本项目规划建议——三度休闲空间 庭院中到处充满轻松的氛围，是茶余饭后邻里交往的最佳场所 老人们喜欢下棋，主妇们喜欢聊天，在这里他们各得其所。 清晨在树林中慢跑、傍晚孩子们在草地上快乐地游戏，园林不再是仅供观赏的符号 在后期高层的开发中，高低两种产品在风格上做到“色调统一、风格相近” 项目开发策略:开发价值提升曲线 项目地址：重庆市合川区 物业形态：大型滨江综合体 项目体量：56万 合作企业：华西集团（民营企业NO.1） ? 代理物业：住宅+商业 合作模式：独家代理 室外游乐设施与绿地的结合 慢跑道 可以玩耍的石头小景 石砖镶嵌在草地中，形成充满意趣的小广场 物业发展建议：园林 户外园林景观是居住环境中不可分割的一部分，而只有可参与性的景观才能让环境与居住最大限度的融为一体 户型建议及原则 启动区必须以创新产品形成市场爆点； 各组团间的产品要形成差异，不断为项目造势； 区域内部产品也要形成产品梯度，避免内部竞争； 舒适大户型配置在景观示范区区域。 物业发展建议：户型 基于前面的原则，我们的户型建议为 物业大概配比 低密度产品 高层住宅 占地（万方） 容积率 建面（万方） 7.58 9.23 1.3 3.3 12 25 综合 16.8 2.2 37 容积率2.2，总建筑面积：近37万方 物业发展建议：户型 67% N/A 后期推出，具体根据后市而定 后期主力产品 高层 15% 花池、花厅等创新方式 60-95平（2房-3房半） 现金流主力产品 多层住宅 10% 户户有露台,面积虽小,仍然具有洋房的品质 66平两房-98平三房 经济型 8% 1/2层花园的别墅构想，3/4层带南北大露台，5层带顶层花园 89平三房-150平四房 舒适型 退台花园洋房 占比 备注说明 面积区间 物业定位 物业形态 物业发展建议：舒适型退台洋房 超大庭院享受别墅生活：拥有南北两个庭院 ；独特的入户庭院带地下室的多层次生活空间 一层平面：建筑面积150平方米 价值体系:绰绰有余的进门/气派宽阔客厅/尊崇宽裕主卧/厨房品味主张/豪华花园次卧/3座花园的别墅构想/地下室的明媚春天 花园洋房： 大户型洋房推荐——在同时赠送露台、庭院的情况下赠送地下室，在区域市场开创二楼花园洋房赠送地下室的先河 二层平面：建筑面积150平方米 物业发展建议：舒适型退台洋房 绰绰有余的进门/气派宽阔客厅/尊崇宽裕主卧/厨房品味主张/豪华花园次卧/露台的情趣生活/地下室的跃层创想 花园洋房： 大户型洋房推荐——超越常规户型三房两厅一卫的户型，同时赠送了大面积的南北露台 三层平面：建筑面积115平方米 物业发展建议：舒适型退台洋房 绰绰有余的进门/气派宽阔客厅/尊崇宽裕主卧/豪华花园次卧/厨房品味主张/两个露台的情趣生活 花园洋房： 大户型洋房推荐——在89平米内做到了三房两厅一卫，且2个房间均南向，南北双露台 四层平面：建筑面积89平方米 物业发展建议：舒适型退台洋房 绰绰有余的进门/气派宽阔客厅/尊崇宽裕主卧/豪华花园次卧/厨房品味主张/两个露台的情趣生活 花园洋房： 大户型洋房推荐——在89平米内做到了三房两厅一卫，且2个房间均向，并且赠送屋顶花园 五层平面：建筑面积89平方米 物业发展建议：舒适型退台洋房 气派宽阔客厅/尊崇宽裕主卧/厨房品味主张/完善功能卫生间/顶层露台奢华 以100平米以下洋房为主，将花园、退台、露台带入建筑,户户