XXX年2月房地产新政策解析与行业发展判断_38.pptVIP

中国发展阶段 我国城市化率落后于经济发展速度，结合当前城市化水平与城市化“S”型发展趋势判断，我国未来15年仍将处于城市化快速发展阶段 我国目前的经济水平大致相当于美国40年代、英国50年代、日本60年代中后期，但城市化水平（47%）远落后于同等经济水平下的世界主要国家（65%），按当前47%、年增长2%计算，在达到城市化进程趋缓阶段（75%），至少还可快速发展15年。 资料来源：世界银行 注：图中为按购买力平价计算的数据，以1990年国际元为基准；中国2010~2020年的人均GDP按照年均7%的增长率推算得出；中国2015年和2020年城镇化率水平为预测值。 中国与世界主要国家经济发展水平对比 中国与世界主要国家城市化水平对比 新建住宅量需求量预测 根据对我国经济发展水平与城市化速度的预测 我国在未来15-20年新建住宅需求量仍将快速增加 基础资料来源：国家统计局 城市新建住宅量预测表 附件：推测数据与模型 根据经济增长速度、城镇居民人均收入增长速度、城镇人均居住水平可推算出各年城镇住宅总量与住宅增加量。 基础资料来源：国家统计局 城镇住宅存量、新建量预测表 城 镇 人 口 经济发展水平 人均可支配收入 人均居住水平 城 镇 住 宅 存 量 城镇住宅增量 住宅折旧量 净新建住宅量 “农转非”住宅量 “农转非”比例 城镇新建住宅量 折旧率 年份 总人口 城镇人口 城镇住宅存量面积 城镇新建 城镇净新建 折旧量 （万人） （万人） （亿平米） 住宅面积 住宅面积 2009 133474 62186 185.13 8.21 6.82 1.39 2010 134117 63727 195.58 8.37 6.9 1.47 2011 134732 65291 205.84 9.11 7.05 2.06 2015 136889 71764 249.08 11.25 8.76 2.49 2020 138886 80322 305.42 13.16 10.11 3.05 2025 140071 89353 365.64 15.02 11.37 3.66 2030 140421 98793 428.69 16.55 12.26 4.29 2011-2030平均增速 0.20% 2.20% 4.00% 3.50% 2.90% 5.50% 推算模型 房地产业地位 除08年外，我国房地产业直接GDP占比与拉动率均逐年提高 从对经济增长的贡献上看，房地产业的作用较难替代 房地产业增加值在GDP中所占比重 此外，房地产业对内需的拉动作用也很大。100元房地产投资，可以拉动18个部门170元到220元的投资； 100元房地产消费，可以拉动130元到150元的消费。房地产业的发展对钢铁、水泥、家具、家电等许多行业有着极强的带动作用。正因为如此，每次国内经济发生下滑时，国家都会积极推动房地产业发展。 房地产业开发投资对经济的贡献 基础资料来源：国家统计局 政策性住房与商品房将成为中国房地产市场两个重要的不可或缺的组成部分，是形成中国房地产产业形态的、相互协同亦相互博弈的两股重要力量。 市场与行业趋势研判 市场与行业趋势研判 调控政策常态化 企业与政府更趋于利益共同体 促使产业链纵向延伸与地域横向扩张并进 模式转变 技术战场的转移 类型战场的转移 市场与行业趋势研判 限购时代 储备为王 融资方式多元化 合理的土地储备结构是检验开发企业内功实力的关键 主动多元化：市场压力下的模式转变表象 被动多元化：调控政策对市场的影响在内外部金融环境下的延伸 国际经济形势 美国经济内生性回复动力不足，只得依靠非长久之策的定量宽松货币政策 美国经济复苏艰难，仍可能发生二次危机 美国失业率居高不下，造成以消费为主导的内需拉动机制运作效率降低。 基础货币投放量从2008年8月起出现突增，4个月内存量翻了一倍，2010年基础货币存量基本维持在两万亿美元左右，相当于危机前的2.5倍；而美国一年期国债收益率从2008年7月开始一路下跌，2010年一直维持在接近零收益的水平。 数据来源：美国劳工部 美国失业率同比增速 美国基础货币投放量及国债收益率 国际经济形势 欧洲国家经济恢复缓慢，部分国家财政赤字问题严重 欧盟货币权与财政权的分割造成部分国家可能爆发主权债务危机 主权债务危机仍在蔓延，爱尔兰极有可能成为继希腊之后第二个财政破产的欧元区国家，而西班牙高达20%的失业率也给其经济恢复带来重重困难。 部分欧洲经济体不具备偿债能力是欧债问题的本质，这使得解决欧债问题的条条大路都通向最终的债务重组。虽然当前环境下，债务重组的代价过高，并有引发第二次金融危机的风险。 2009年欧洲各国财政赤字占GDP比重 注：《马斯特里赫特条约》：即《欧洲联盟条约》，于1991