XXX年房地产市场走势预测XXX0116.pptVIP

房地产观点 个人观点5：行政性政策退出大概率在党18大后（2012年11月）。 2012年换届前政策放宽概率低，需要为下一届领导班子留下好的基础，换届后限价等行政政策逐步退出概率大， 2012年一季度政府班子换届，四季度党政班子换届，党政班子换届后行政性政策逐步推出概率大。 现在已在为退出做铺垫。 个人观点6：短期看最佳买入点在2012年一季度，考虑房地产不动产/供应有限难有心水房，从目前至2012年3季度都是好的购买时期。 房地产小规律：供销剪刀差最大值对应短期最低房价出现，预计时点在2012年一季度 房地产投资不同于股市可随时进出（对比股市是中长期投资），在目前至2012年三季度都是房价探底并逐步回升期（不是主流上涨期），为防止一等不再的情况出现，一旦发现心水房都是购买的好时机。 房地产观点 个人观点7：保障性住房，福兮祸所依 案例借鉴：美国次贷：对信用不好，没有收入证明，甚至不具备偿还能力的借款人也给予的购房贷款。 危机启示1：在长期经济繁荣下，缺失了判断风险能力，逐利贪婪让金融借贷从富人向下层延伸，极致到了无偿还能力的最穷阶层； 危机启示2：经济出现问题后，首先影响社会底层，次贷先爆发危机； 危机启示3：作为全球超级大国，用逐利思维将“居者有其屋”做了一次尝试，并将次贷用金融杠杆无限放大，最终形成了世界性的金融危机，到现在仍未恢复； 危机启示4：目前国内重点推进保障房建设，个人认为与次贷房类型相似，中国把它作为房地产行业重点突破口，潜在风险很大；一旦未来中国经济出现问题时，保障房的问题会暴露的非常严重！此外，保障房对地方政府而言绝对是鸡肋，无利润（政治任务、大幅减少地方实际可支配收入）、无责任(又是行政指令）导致工程质量差（桃源村已是典型）以及权力寻租等，对于保障房建设不看好（国内申报保障房建设量最大的是东北长春？） 谢谢！ “向后退” ----也会对金融市场产生大的冲击 首先，这些国家债务缠身，因此一旦它们发行本国主权货币就意味着这些货币将快速贬值，使得所有债权面临严重缩水。 其次，这些国家在退出时将会要求所有债权人做出让步，甚至减计一些债权。而本国主权货币发行后这些债券还将面临损失。目前仅考虑希腊、西班牙、葡萄牙和意大利这四个主权债务危机相对比较严重国家，其主权债务余额合计就已经达到2.97万亿欧元，这是个国家净金融资产为-2.27万亿欧元。保守估计如果主权债务出现10%的违约也将达到3,000亿欧元的规模。 因此，危机国家退出欧元区后将对国际金融市场产生巨大冲击，甚至发生一场严重的金融危机。 一旦欧洲主权债务危机加剧，值得重点关注的目标 首先，关注那些在这些国家购买的大量主权债的商业银行，它们将面临严重的资产减计和流动性风险 其次，关注那些在这些国家发放了大量贷款的商业银行，在危机中这些商业贷款也将出现严重的损失 第三，关注德国经济和市场变化。如果这些国家脱离了欧元区，由于它们本币的贬值将会严重抑制德国的出口，使得德国经济受到冲击。 总体上，美欧等发达国家的政策在今天已经丧失了进一步刺激经济的工具和能力，因此其经济复苏只能寄希望于本国经济中私营部门的逐步康复或者海外市场（新兴市场经济体）出现新的需求增长点。 然而，包括中国在内的新兴市场经济体仍然面临居高不下的通货膨胀（这在一定程度上也与发达经济体宽松货币政策有关），尽管这些经济体在紧缩政策的抑制下经济增长已开始下滑（个别地区在2011 年2 季度已出现环比的负增长），但却很难放松政策、刺激经济。 在这种情况下，欧美等发达经济体的经济复苏依靠新兴市场进口的可持续性较差。而债务危机的加剧和资本市场的动荡都将对消费者和投资者信心产生打击，进一步拉低企业投资和居民消费活动，从而拉开全球经济“二次探底”的序幕，区别仅在于“探底”的形态。 目前来看，相对于2008—09年的“一次探底”，这一轮“二次探底”的幅度可 能会相对较浅，但持续的时间较长，可以称之为温和“二次探底”。原因是： 首先，需求难以重演“跳崖式”下滑，2008 年全球金融金融危机之前，全球经济连续两年（2006-2007）处于过热状态，企业、家庭及金融部门都大量使用金融“杠杆”，导致经济中的最终需求急剧膨胀。在金融危机爆发之后，由于企业、家庭及金融部门都大幅度地“去杠杆”，最终需求出现急剧萎缩，导致了一个深度的经济下滑。相对于2008 年，目前全球经济本身就处于一个微弱复苏的过程中，欧美等发达经济体仍处于“去杠杆”的过程中，本身已处于一个寻找平衡的过程，没有明显经济过热的迹象，因此即便出现需求下降，其幅度也会有限。 其次，“去库存”难以重演2008年的激烈程度。从2005 年下半年开始，全球商品价格开始了长达两年多的大幅度上涨，导致原材料价格出现了全球范围的大幅度攀升。出于