贵州佳美房地产开发有限司.docVIP

贵州佳美房地产开发有限司 贵 阳 影 城 商 办 楼 项目运作报告（初稿） 贵州青元房地产投资策划有限公司 （机密） 编制部门:销 售 部 策 划 部 审 核 人:陈 重 元 批 准 人:杨 修 杨 军 版 本 号: A版 编制日期:2005 目 录 佳美项目运作报告（初稿） 合作方式 ---------------------01 一:项目简介: ---------------------02 二、宏观市场分析 ---------------------02 三:项目商场的功能描述: ---------------------02 四、项目S、W、O、T分析 ---------------------04 五：项目商场定位的依据理由如下： ---------------------05 六：商场运营公司的职能与部门配设：（前期） ---------------------05 七、项目目标客户群定位及其购买心理分析(商场与写字楼) ---------06 八、两城区内办公房相关指标：对比定价依据（初） ---------10 九、项目租赁客户群定位及其租赁心理分析(商场与写字楼) ---------17 十：项目相关的建议： ---------------------19 十一、项目的推广计划(商场与写字楼) ---------------------19 十二、项目的销售计划 ---------------------24 三、项目写字楼的物业管理方案（待商） ---------------------25 十四、项目商场的运营计划（正进行中） ---------------------25 贵州青元房地产投资策划有限公司---（佳美房开系列报告） （01） 合作方式的收费(注:以下合作均由甲方出广告费) 1、全程策划营销方式 1）、在合同签定后收取伍万元项目整体策划设计费，其它费用不在收取；项目的销售代理费按销售总金额的2%计提； 2）、乙方保证甲方住它方面的广告宣传费的投入控制在销售总金额的1.5%以下（含1.5%），商场方面的广告宣传费的投入控制在商场销售总金额的5%以下（含5%）； （注：此以上费由房开商支付） 3）、乙方代理费的支付在甲、乙双方的《代理合同》中另行约定； 4）、乙方销售人员与项目经理的工资由乙方自负，与甲方无关； 2、全程策划与销售分开合作方式 1）、在合同签定后收取伍万元的前期策划与设计费，其它费用不在收取；项目的销售代理费按销售总金额的0.8%计提； 2）、乙方负责项目整体推广的工作，负责销售人员的系统培训工作，负责各种销售资料的准备工作；（各种资料的印制费均由甲方负责） 3）、甲方可自行招聘销售人员，乙方指定一个项目经理负责甲方营销策划相关的工作，甲方也可要求乙方配备销售人员；此项目经理与销售人员工资与销售提成均由甲方支付；（提成要按乙方的提成标准0.3%计） 3、项目营销策划与广告投资的合作方式： 此合作为乙方投资销售方面的所有需要的资金，如楼书、折页、单页、海报、礼品、所有广告宣传费用等；具体收费待商。 贵州青元房地产投资策划有限公司---（佳美房开系列报告） （02） 一:项目简介: 本项目暂定名为“贵阳影城”位于贵阳市中山东路32号，项目占地面积为2450㎡，项目总建筑面积为18277㎡（注不含地下1、2、3层面积, 地下1、2、3层的面积为5200㎡）；其中裙楼为五层，小计面积为5241.30㎡;6到24层为写字楼,小计面积为13034㎡,是由贵州佳美房地产开发有限公司投资兴建的中高档商务纯生写字楼。 二、宏观市场分析 贵阳市的房地产开发投资保持了稳定的增长幅度，新开工面积也呈逐年增长之势，房地产开发投资中，住宅投资是重点，但今年有所回落，而写字楼在近半年中有所增长；截止到2004年底，办公用房的批准预售面积为19.54万㎡,同比增长877%,但在所有的商品房批准预售面积