国华地产泰安项目地产调研规划书.docVIP

国华置业泰安项目调研及定位研究规划书 国华置业泰安项目 调研及定位研究规划书 齐鲁广告调查有限公司 国华置业泰安项目调研及定位研究规划书 1.0研究背景 国华泰安位于泰安市政府一侧，总占地150余亩，建筑面积约12万平方米，容积率1.2左右，建筑结构为多层砖混结构，欲建成一大型高档小区，于2003年年内入市。 泰安属于地级市，城市规模较小，房地产行业起步较晚，水平相对落后。但改革开放20余年，泰安凭借无与伦比的旅游资源优势，在经济发展上取得了长足的进步，培养了不少高收入人群，使得高档物业落户泰安成为可能。但起步阶段的市场，消费者成熟度往往比较低。国华置业作为业内优秀企业，具备首都背景，又在济南成功操作了国华经典高档项目，拥有超前的开发理念和先进的运作经验。如何将国华置业的优秀经验引入泰安，在泰安市场上几乎无同类高档项目类比的情况下，将项目做到定位准确，符合当地购房者置业习惯与消费需求，有必要针对泰安市场进行针对性强，有深度广深度的调查研究。 齐鲁广告调查公司受济南国华置业有限公司委托，就该地产项目进行前期调研，提供研究规划书如下，以期通过科学规范的市场调查研究为该项目的策划定位，产品设计，推广运作打下良好基础。  2.0调研目的 调研目标概述：　　 进行消费者细分，界定开发项目的目标买家，分析其消费需求与消费心理，为项目的市场定位、开发理念的提炼、项目风险评估以及推广策略的制定提供依据与基础分析。 调研报告内容规划： 泰安房地产市场发展环境研究 宏观经济、人文环境 通过对泰安宏观经济研究预测房地产行业发展趋势，对人文环境的研究则要做到使项目的定位与当地人文环境相融合 房地产发展现状分析，为项目的定位提供参考。定位准确，卖点鲜明，适度超前是房地产项目成功的基础。 政策环境 包括泰安当地房地产行业法律法规及相关文件对项目的影响，泰安城市规划对项目的影响 媒体环境 重点研究泰安媒体对当地房地产市场的引导作用和沟通效果，为项目媒体运作提供分析依据 目标消费人群定位 既目标客户界定，突出重度目标买家特征描述。 竞争环境分析 研究泰安现有高档楼盘的核心竞争力，对其构成对国华项目的竞争压力作出正确评估，并以此寻找市场突破口，明确国华项目市场主攻方向。 市场容量预测及项目风险分析 国华项目总面积12万平方，在泰安应该属于超大盘，如何做到对项目的分阶段推广，一步一步有针对性地消化目标买家，使得每个阶段均保持对竞争对手的强势打压，是降低项目风险，获取整体成功的关键。 项目户型建议 不同户型的平面、空间分割及面积范围 户型面积直接影响到房产总价，与买家承受能力密切相关。不同买家的生活居住习惯直接影响户型的分割 对目标买家年龄、收入、家庭构成等方面进行结构分析，研究各种户型所应该占有的比例。 研究平层结构、复式结构、错层结构、跃层的需求意向，并以产品创新的观点提出建议 复式户型一般位于顶层，这实际与买家定位有一定的悖离。复式户型在一定程度上体现买家的尊荣，但每天爬楼实在不是一种享受。顶层复式最大的优势是价格低廉。底层复式是另一种选择，可以做到与花园融为一体，同时设私家车库，更具别墅风范。由于目标买家中年群体占相当份量，子女分户即在眼前，可一分为二的大户型是否有市场。等等 项目建筑风格定位 园林景观的风格、外立面风格建议 项目规划及配套设施建议 车库与总户数的比例关系及在项目中的位置规划建议 公共设施配套建议 项目的公共设施是满足买家生活方式需求的关键环节，例如会所的服务项目设计、教育配套设计、休闲项目设计等 智能化标准建议 单靠智能化对楼盘的提升作用是有限的，但智能化对买家的生活品质提升能起到相当的作用，例如安全、娱乐等，更重要的是，智能化的物业管理能节约大量的成本并大幅度提升管理服务水平 物业管理定位建议 物业管理应确定的服务管理项目及服务到位程度。 调查目标买家对物业管理的认识及费用接受程度，明确提出物业管理的收费标准及物管等级建议。 会所的服务项目及收费标准。 项目推广建议 项目开发理念的提炼 项目理念提炼的五大原则：共鸣性，即项目的理念诉求必须引起目标买家的共鸣，获取最大限度的认可与支持；协调性，即项目的理念必须与项目定位相协调，二者之间形成有机结合；简单性，即项目的理念必须是鲜明的，容易被接受和理解的；独特性，项目的理念必须与竞争对手有明确的区隔，从而使项目的形象是鲜明的、独一无二的；原创性，即该理念尽量做到是原创的，即使非原创，也必须是在当地市场第一次主张和倡导的 物业命名建议 项目的命名要重点考虑与当地人文环境相适应和传播效果 阶段性推广策略 大盘销售周期长，将整个项目一次性推出以期网罗市上所有目标买家是不可能的，这样做只能是增加风险。随着项目对目标买家的消化，每一个阶段的目标买家特征也将产生一定程度的改变。重点