房地产工程项目管理课件.ppt

课程基本情况 课程名称：投资建设项目管理 授课对象：房地产项目管理人员 课程的地位、作用及任务：本课程是“工程管理”专业的管理类专业平台课程。通过本课程的培训使从业人员掌握工程项目管理的基本理论和方法，包括工程项目组织和计划，实施控制、管理，协调沟通等，结合工作实践，使我们具有从事房地产项目管理工作的能力，系统全面的进行项目管理，实现中小型房地产开发商的经济效益，对房地产开发商未来的生存和发展具有深远的意义。 第一章 概述 本章主要内容： 第一节 工程项目 第二节 房地产工程项目管理 第一节 工程项目 1、项目的定义 2、工程项目的特点 3、工程项目的生命期和相关者 1、项目的定义 ISO 10006定义项目为，“具有独特的过程，有开始和结束日期，由一系列相互协调和受控的活动组成。过程的实施是为了达到规定的目标，包括满足时间、费用和资源等约束条件”。 2、工程项目的特点 工程项目具有如下特点： （1）具有特定的对象 （2）有时间限制 （3）有资金限制和经济性要求 （4）一次性 （5）特殊的组织和法律条件 （6）复杂性和系统性 3、工程项目的生命期和相关者 （1）项目的前期策划和确立阶段。这个阶段的主要工作：项目投资决策（项目的构思）、目标设计、可行性研究和批准(立项)。 （2）项目的设计与计划阶段。这个阶段的工作：设计、计划、招标投标和各种施工前的准备工作。 （3）项目的施工阶段。这个阶段从现场开工直到工程建成交付使用为止。 （4）项目的销售、使用(运行)阶段。工程建设项目的阶段划分可如图 l-l所示。 第二节 房地产工程项目管理 1、成功的项目 2、项目取得成功的前提 3、工程项目管理的基本目标 4、工程项目目标的动态控制 5、项目管理工作的任务 1、成功的项目 （1）满足市场定位要求，达到预定投资效益。 （2）在预算费用(成本或投资)范围内完成，尽可能地降低成本，减少资金占用，保证项目的经济性要求。 （3）在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，适时销售，及时地实现投资目的。 （4）使得项目的相关各方面都感到满意。 （5）与环境协调。 （6）房地产开发商具有可持续发展的能力和前景。 2、项目取得成功的前提 （1）进行充分的市场调研，投资决策，制定正确的科学的、符合实际的、有可行性的项目目标和计划。 （2）项目的规划设计技术科学、经济合理。 （3）高效、高质量、高水平的项目管理。 3、工程项目管理的基本目标 4、工程项目目标的动态控制 5、项目管理工作的任务 第二章 投资（成本）控制 内容提要： 第一节 房地产总投资的组成 第二节 开发成本控制 第三节 期间费用控制 第四节 税金控制 第一节 房地产项目总投资的组成 长期以来，大多数房地产企业重视销售收入，轻视成本控制，但是降低成本、实现成本目标控制和扩大销售收入一样，也是房地产商获得经营利润，体现经营成果的一个重要途径。 房地产成本是指一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费，主要由开发成本、期间费用、税金三大块组成。 第二节 开发成本控制 1、开发前期的成本控制 2、开发中期的成本控制 3、开发后期的成本控制 1、开发前期的成本控制 （1） 土地征用及拆迁补偿费控制 （2）前期工程费用控制 （3）勘察、设计阶段成本控制 （1） 土地征用及拆迁补偿费控制 土地征用及拆迁补偿费是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置、被拆迁者工作的安置及补偿费用。 大家通常所说的土地出让金，这项费用占房地产开发成本的比例很高，一般能到达40%。通过对这项成本进行有效控制可以大幅降低房地产开发的总体成本。控制这项成本，最关键的是选址决策。 投资房地产的秘诀：第一是区域，第二是区域，第三还是区域，合理控制楼面地价。 （2）前期工程费用控制 前期工程费是为规划、设计、项目可行性研究，环境评估，节能评审，地震安全性评价，水文地质勘察、测绘，临时水、电、路、场地平整等支出的费用。 对这一阶段进行成本控制时要双管齐下,一方面要对政府部门的收费政策与收费标准有一个较好的把握,如果遇到房地产开发方面的优惠政策,要尽最大努力争取。另一方面严格控制对各服务机构支出的费用,采取公开招标的方式,将费用降低到最大程度。 对“三通一平”工作也要采取公开招的方式承包给专业施工团队,选择有经验的施工人员,降低费用。 （3）勘察、设计阶段成本控制 建筑设计包括方案设计、初步设计、施工图设计,其设计费本身只占项目总成本的2% 左右,但是这2％的费用对工程总投