第3章 房地产开发项目可行性研究.pptVIP

静态投资回收期例题 例3-1：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资 建设期2年，假设投资为均匀投入，项目经营期为8年，每年的 净利润为200万元，项目折旧为每年125万元，试确定该项目的 投资回收期。如果该类型项目的投资回收期一般为8年，试对该 类型项目的投资效果进行评价。 解答：经营期的年现金流量=净利润+折旧=325万元 1600 1275 950 625 300 -25 -350 -675 -1000 -500 累计现金流量 325 325 325 325 325 325 325 325 -500 -500 现金流量 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 时间 项目经营期 投资建设期 投资阶段 静态投资回收期例题 例3-1：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资 建设期2年，假设投资为均匀投入，项目经营期为8年，每年的 净利润为200万元，项目折旧为每年125万元，试确定该项目的 投资回收期。如果该类型项目的投资回收期一般为8年，试对该 类型项目的投资效果进行评价。 3.1 可行性研究概述 3.2 房地产开发项目基础参数的选择 3.3 房地产开发项目投资与收入估算 3.4 房地产开发项目财务评价 3.4.1 房地产开发项目财务评价的基本概念和指标体系 3.4.2 房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标 1）静态经济评价指标 ★2 成本利润率RPC 成本利润率RPC是指开发利润占总开发成本的比率，是初步 判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分 3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容 3.1.6 房地产开发项目可行性研究的工作程序 3.1.7 房地产开发项目可行性研究报告的编制单位 可行性研究报告可以由开发商自行编制，作为企业内部投资决策之用，但是不适用于向金融机构申请贷款的情况。通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。（甲级、乙级） 3.1 可行性研究概述 3.2 房地产开发项目基础参数的选择 房地产开发项目 经济评价基础参数 时间类参数 融资相关参数 收益相关参数 评价标准类指标 3.1 可行性研究概述 3.2 房地产开发项目基础参数的选择 1）时间类参数 包括：房地产开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的时间点以及持续时间长度。 作用？？ 资金时间价值、机会成本 机会成本（Opportunity Cost）：是指为了得到某种东西而所要放弃另一些东西的最大价值。 3.1 可行性研究概述 3.2 房地产开发项目基础参数的选择 2）融资参数 包括：房地产开发贷款的贷款利润率、资本金投入比例或财务杠杠比率（通常为总投资的30%），预售收入用于后续开发建设投资的比例等。 财务杠杆：企业负债经营，不论利润多少，债务利息是不变的。于是利润增大时，每一元利润所负担的利息就会相对地减少，从而给投资者收益带来更大幅度的提高。这种债务对投资者收益的影响称作财务杠杆。 财务杠杆系数=普通股每股利润变动率/息税前利润变动率 3.1 可行性研究概述 3.2 房地产开发项目基础参数的选择 3）收益相关参数 包括：出租率或空置率、运营成本占毛租金收入比率。 3.1 可行性研究概述 3.2 房地产开发项目基础参数的选择 4）评价标准类指标 包括：基准收益率、目标成本率、目标投资利润率、目标投资回报率等 。 3.1 可行性研究概述 3.2 房地产开发项目基础参数的选择 3.3 房地产开发项目投资与收入估算 3.3.1 房地产开发项目投资估算 现金流确定 房地产开发项目费用构成： 土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、公共配套 设施建设费（附属工程费）、开发间接费用、管理费、销售费用、 不可预见费、税费、其他费用、建设期利息等。 回顾：项目投资的构成 3.1 可行性研究概述 3.2 房地产开发项目基础参数的选择 3.3 房地产开发项目投资与收入估算 3.3.1 房地产开发项目投资估算 土地使用权 的获得方式 土地使用权出让 土地使用权转让 土地使用权划拨 土地合作 协议 挂牌 拍卖 招标 中小房地产 开发商 经济适用房、廉租房等 二级市场 一级市场 2010年3月19日 16家以房地产为主业的央企名单： 中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、 中国保利集团公司、华侨城集团公司、 中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、 中国中化集团公司、中粮集团有限公司、 中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、 中