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房地产行业的税负合理性研究 ——基于中山市的调查 张政华 一、研究背景 房地产业逐渐成为国民经济新的增长点和支柱产业之一，房地产行业税收成为国家税收的重要组成部分。（2000年1.42%,2003年4.59%,2005年5.82％） 2005年5月国家税务总局颁布了《关于加强房地产税收分析工作的通知》，充分发挥税收在调控房地产方面的作用。 房地产价格居高不下，税收负担是否合理再次引起社会各界的瞩目。 二、研究意义 合理的税负是评价税收制度优劣的核心，是政府制定税收政策的灵魂，是管理房地产行业税收活动的核心； 合理的税负水平对保证政府财力，促进房地产业发展，以及房地产企业的生存发展有着重要意义； 为确定房地产行业合理税负政策提供实证依据。 研究方法 比较分析：我国东、中、西部税负比较；大、中、小城市税负比较，房地产行业与其他行业的比较。 规范分析：确定合理税负的理论依据；确定合适的税负水平指标体系；选取科学的模型来测量合理税负率。 实证分析：以中山为样本进行实证分析。 研究思路 本研究的重点在于探讨我国房地产业税负水平现状、评价其合理性并寻找理想税负水平。 首先分析我国当前的房地产经济现状和税收收入情况中存在的税负不合理现状，存在着房地产行业名义税负高，实际税负低以及重流轻保的税制结构， 然后以中山市为样本，分析房地产业的静态、动态税负以及名义税负和实际税负，得出目前房地产行业税负不合理， 接着对房地产行业不合理的问题运用经济学和税收理论进行解释， 最后对制定合理的房地产税负提出一系列的政策建议。 三、文献综述 国外研究现状：理论方面，西方国家有关税收负担的理论研究和实证分析，目前己进入到了量化研究阶段，并且为政府的经济决策提供了重要的参考依据，但单独建立的分析房地产行业税收负担水平的经济数量模型并不很多。 国内研究现状：在实际研究中，绝大多数是以理论分析为主，建立在实证分析基础上的数量分析方法则刚刚进入起步阶段。总体而言，我国有关房地产业税收负担的研究相比于国外的研究状况而言，还缺乏一定的深度和广度。 税收负担的基本概念 宏观税负、中观税负、微观税负 大口径，小口径 名义税负，实际税负 衡量房地产行业税负水平的指标 静态指标： 行业人均税负率＝(行业总税负/行业总人数)/行业人均产值 行业奖金税负率＝行业总税负/全部职工奖金额 行业资金留利率＝行业总留利/行业总投资额 行业人均留利率＝行业人均留利额/行业人均投资额 动态指标： 边际实际税负率＝(本期行业实际税负率一上期行业实际税负率)/(本期行业总收入一上期行业总收入)* 100% 平均实际税负率＝行业总税费额/行业税前总利润额 影响房地产行业税负水平的因素 内在因素（客观因素）：社会经济发展水平（GDP），产业结构，人口数量，所有制，投资水平； 外在因素（主观因素）：政府的财政收入渠道，税收制度（税种设置、征收力度、税收优惠） 两者相互联系，相互制约，如GDP影响税制，产业结构影响税收优惠。 我国房地产行业的税收体系 取得：耕地占用税（定额税率，分类幅度税率） 保有：城镇土地使用税（分类分级幅度税率） 流转：营业税、企业所得税（未完工产品分地区预征）、土地增值税（预征或清算）、契税、印花税 费：报建费（基础设施配套费、公共设施配套费、超容费）、土地出让金、有关部门的管理费等，商品房买卖交易费。 房地产行业税负现状 外在因素：财政制度不健全；房地产税收制度不完善 内在因素：地区经济发展水平不均衡，东部沿海增长高于中部地区，中部高于西部；各地产业结构差异较大；所有制形式不同； 名义税负偏重（流转环节相当于销售收入或经营收入的23％），实际税负低；重流轻保，开发商容易将税负向消费者转嫁； 以中山市为样本对税负进行实证分析 静态税负水平：采用行业人均税负率 动态税负水平：用平均实际税率法分析税负水平及变化趋势，（在行业中税负较重，呈现先增长后下降的态势）；用边际实际税率法分析房地产行业的效率。 BCG矩阵法分析各镇区房地产企业税负是否合理。（从行业税负与行业增长的关系角度揭示行业税负的合理性） BCG矩阵法 A区：可以初步认为税负合理 ； B区：应该分析那些本不应征高税的企业征高税之后，为什么还能快速增长，从中找出制定政策依据； C区：税负太高影响了行业发展； D区：就应该深入探求是什么非税因素导致企业无效率。 波士顿咨询集团的投资组合分析方法，我国学者曾应用其对房地产税负状况分析。 房地产行业税负不合理的分析 原因：财政体制不合理，税收政策制定的滞后性，征管制度不科学。 危害：减少