第五章前期物业管理.pptVIP

案例分析 某广场一位 业主在装修时 ，向管理处多次提出更改顶层复式房间内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去，态度十分固执。三番五次找管理处都未得到应允，他干脆动了硬的：“不管你们同不同意，我都要改。”双方都不让步，问题一下子僵在了那里。 问题：当业主提出不合理装修要求时，物业服务企业应该怎么办？ 四、装修管理 （一）装修管理程序 1．备齐资料 2．填写装修申报表 3．核查 4．办理开工的一般手续 5．施工 6．验收 （二）装修管理要求 （三）押金及保证金 （四）违规责任 （五）管理权限 本章小结 1．前期物业管理是物业全寿命过程管理服务的第一个重要的阶段。本章从前期管理概念的界定，指出前期物业管理应从当事人之间的关系和时间的过渡性两个方面来理解。 2．前期管理与前期介入是不同的。两者的不同可表现物业管理权的拥有和管理责任承担两方面。前期介入分为早期、中期、晚期三个阶段。 3．物业的竣工验收主要有隐藏工程验收、分期验收、单项工程验收和全部工程验收等。每种验收都有一定的程序、条件和标准，并要提交相应的资料。 4．物业的接管验收是以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。物业接管验收的内容包括资料的验收和物业主体各部分的验收。物业的竣工验收与物业的接管验收在目的、条件、对象上有不同。 5．所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。入住是物业管理整个管理程序中非常重要的一个环节。业主在接收楼宇后，有权对自己所购的物业进行装修。但是，其装修必须按有关的规定进行。 思考讨论题 1、前期物业管理的工作内容有哪些？ 2、物业接管验收的条件是什么？ 3、物业的入伙流程是什么？在入伙时物业服务企业应做哪些准备？ 物业管理项目交接【案例】 1、撤出小区后，物业公司是否仍有义务移交物业管理相关资料？ 2006年8月1日，明琴园小区业主委员会由业主大会选举产生，2007年1月1日在该区房屋管理表决通过聘任昊美佳苑物业管理有限公司为小区物业服务企业的议案，明琴园小区业主委员会与昊美佳苑物业管理有限公司签订的《明琴园小区物业管理权信托契约》已经业主大会表决通过生效。根据《物业管理条例》规定，前期物业服务合同依法终止，之前为该小区提供物业管理服务的中大恒物业公司应将小区物业管理所必需的资料和财务帐册移交给明琴园小区业主委员会。明琴园小区业主委员会认为，中大恒物业公司未按明琴园小区业主委员会通知移交资料和财务帐册的行为违反了法律规定，明琴园小区业主委员会有权要求中大恒物业公司移交资料和财务帐册以知晓物业收支情况。 现明琴园小区业主委员会诉至法院称： 一、请求法院依法判决中大恒物业公司立即向明琴园小区业主委员会移交：1、明琴园小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、明琴园小区的设备设施安装、使用和维护保养等技术资料；3、明琴园小区物业质量保证文件和物业使用说明文件；4、明琴园小区业主及房屋面积清册。 二、请求法院依法判决中大恒物业立即向明琴园小区业主委员会提供其管理明琴园小区期间的财务报告及帐册，并返还结余款项。 三、要求中大恒物业公司承担本案的案件受理费。 中大恒物业公司在一审中答辩称：明琴园小区业主委员会对中大恒物业公司的接管是强行的、非法的，其行为因违法而无效，因此不应该存在移交的问题。明琴园小区业主委员会对于解聘中大恒物业公司、决定起诉及提出具体诉求的有关事项应该有业主大会决议，因此其现在的诉讼请求不应被采纳。中大恒物业公司原办公场所及相关资料都被明琴园业主委员会派人强行控制，中大恒物业公司无法移交上述材料。财务帐册是本公司的经营材料，不属于移交的范围，故不同意明琴园小区业主委员会的诉讼请求。。 本案焦点问题： 1、前期物业 服务合同关系是否已经终止？ 2、前期物业服务合同终止时，物业公司的移交义务有哪些？ 第五章 前期物业管理 第一节 前期物业管理概述 第二节 物业管理的超前介入 第三节 物业的接管验收 第四节 入伙与装修管理 第五章 前期物业管理 【学习目标】 通过对本章的学习，学生应掌握如下内容： 1．前期物业管理的概念； 2．物业接管验收的程序； 3．物业的入伙流程； 4．物业装修管理的内容。 案例分析 南山某小区的物业服务企业是开发商的全资子公司，在承接物业进行管理中，开发商遗留下一系列的问题：开发商将小区的底层机房改造成为保安宿舍；没有预留足够的会所和物业管理办公面