房地产开发经营概述(1).doc

PAGE PAGE 13 房地产开发经营概述 §1 房地产及房地产业 一、房地产 1.定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备等住区环境）。 2.房地产的特点 房地不可分割性、不可移动性（地理位置的固定性）、市场区域性明显、社会经济位置的可变性、保值增值性、生产使用周期的长期性、差异性、土地资源的稀缺性、消费与投资双重性、使用的社会性。 二、房地产业 房地产业是指从事房地产开发建设、经营管理和修缮服务等业务活动的部门经济行业。其经济运行过程分为生产过程、流通过程、分配过程、消费过程四个过程。 房地产业可细分为： 房地产投资开发业 房地产投资开发业 物业管理业 房地产中介服务业 房地产咨询业 房地产价格评估业 房地产经纪业 房地产业 房地产业的特征： 1. 基础性 2. 先导性 3. 关联性 4. 地域性 5. 周期性 6. 高回报、高风险性 7. 对金融业的依赖性 三、房地产商品的种类 1.土地商品的种类 生地：未经开发 熟地：经“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整） 2.房屋商品的种类 按用途划分工业厂房 按用途划分 工业厂房 普通住宅 公寓 别墅 写字 商业楼楼 商住楼 商务楼 综合楼 按性质划分 公房 二手房 解困房 集资房 安居房 经济适用房 微利房 商品房 廉租房 按层数划分 按层数划分 低层 多层 高层 按承重结构划分 按承重结构划分 混合结构住宅（砖混结构、砖木结构、砌块结构、钢混结构） 大模板结构住宅 大板结构住宅 框架轻板结构住宅 简易结构住宅 按设计特点划分 按设计特点划分 内廊式住宅 外廊式住宅 退台式住宅 跃层式住宅 复式住宅 错层式住宅 公寓式住宅 单元式住宅 花园式住宅 §2 我国房地产业发展历程 我国房地产发展历程示意图： （一）改革前各阶段划分 (80年代以前) 1. 建国初 (49~55年) 2. 56年~65年 3. 文革时期 （二）讨论与试点阶段 （80年代） 1. 讨论：房地产的商品性 2. 试点 （三）泡沫阶段 （92~93年） 1.特征：房地产火爆（炒楼花热、开发热） 2.炒楼花的外界条件：有促使房地产急剧升值的某种原因（市场、政治等） 3.炒楼花的特征：买空卖空，快速交易，似“击鼓传花”游戏。 4.后果：房地产价格飞涨，通货膨胀，圈地运动 （四）调控阶段 （93~95年） 土地：严格控制用地 资金：紧缩银根 （五）恢复阶段 （95～98年） 1.政府、开发商理性地进入有序市场 2.消费者逐渐成熟 ① 消费观念基本确立 ② 消费要求逐步提高（现代居住环境的标准：安全、健康、私密性、开放性、方便性、自然回归性。） ③ 购买力显著提高 （六）、住房商品化的新起点（98年） 刺激住房消费的政策要点： 堵：停止实物分房；提高房租。（到2000年，公房租金为3.32元/m2） 扶：大力扶持住房建设（经济适用房建设土地政策优惠、建设贷款放宽；普遍实行住房信贷消费） 补：住房补贴（使居民能在10~20年中用家庭收入的20~30%购买一套住房） 第二章 房地产开发基本程序 参照教材P36～42 一、房地产开发过程中的参与者 咨询服务、产权调查 咨询服务、产权调查 办理过户、协助贷款 政策法规、土地供给 产权登记、规划审批 施工许可、销售许可 建筑贷款 抵押贷款 法律咨询 起草文件 办理手续 土地评估、房屋评估 市场调查、营销策划 税务咨询、财务管理 工程预算、付款方式 成本控制、费用估算 提供资金 开发规划 建筑设计 施工技术管理 建筑施工 工程事故保险 买卖合同、过户手续 工期、质量控制 工程建设投资控制 工程建设合同管理 开发商 经纪人 工程监理 会计 经济师 估价师销售员 建筑工程师 卖地人 买房人 律师 政府 银行 投资人 承包商 保险公司 二、房地产开发过程 (一) 提出开发设想 (二) 开发设想的具体化 (三) 开发投资的可行性研究 (四) 申请项目选址并获取土地使用权 (五) 工程项目的规划及建筑设计 (六) 征地及拆迁安置 (七) 项目融资 (八) 工程招标及施工 (九) 市场营销及策划 (十) 物业管理 （可参考如下示意图） 房地产开发流程 房地产开发流程 施工放线、规划部门验线 组织设计勘查部门验槽 组织桩基验收 结构施工中隐蔽工程预验 组织结构鉴定验收 竣工工程预验 组织工程竣工验收 整理竣工资料归档 办理工程决算 工程管理 商品房预售办理