房地产开发流程培训【41】.ppt

* 三、开发流程 立 项 开工建设 规划设计 取得土地 选 址 竣工验收 人 目的 事 向政府提交文件 开发商 找到符合条件施工队,开发建设 1.施工队招标 2.领取《建筑工程施工许可证》 项目设计方案 办理《国有土地使用证》: 需准备文件如下： 建筑工程施工许可申请表一式两份 《建设用地规划许可证》及附件 《建设工程规划许可证》及附件 施工图纸设计文件审查通知书 经过备案的施工合同 监理单位中标通知书 项目建设资金落实证明 年度施工计划 人防工程备案通知书 园林局伐移树木批准文件 四源费统一收费凭证 质量监督通知书 安全监督通知书 建筑节能新型墙体收费凭证 统计局登记通知 二、房地产开发流程 房地产开发流程图解析 * 三、开发流程 立 项 开工建设 规划设计 取得土地 选 址 竣工验收 人 目的 事 向政府提交文件 开发商 完成建造,出售,回收资金及获利 1.建设项目 2.工程验收 之前取得的所有证 办理《商品房销售（预售）许可证》: 需准备文件如下： 年度施工计划 施工合同 地名办批复 物业管理公约批复 临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料 销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图 市政府征地的批复 销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介、价格表等 二、房地产开发流程 房地产开发流程图解析 * 三、开发流程 总 结 1.房地产开发过程中所涉及的部门有: 计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等 2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: 《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》 3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有: 《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、《施工图》等以及各相关部门的批文 二、房地产开发流程 * 补充探讨工程计价实务性内容 1. 甲供料的计价探讨 2. 《 09计价规则》有关差价的理解 3. 《 09计价规则》在GBQ4.0软件的应用关键 4.建筑面积计算 * 补充探讨工程计价实务性内容 1. 甲供料的计价探讨 材料预算价格 =【材料原价×（1+供销手续费）+包装费+装卸运输费】×（1+采购保管费）－包装品回收价值 材料的综合采购保管费率为2.5%（采购费率1%、保管费率为1.5%） 甲供材料费用由甲方承担。对于甲供材的材料费用是否计入清单项目的材料费、计入直接工程费，是否作为管理费、利润、风险的计费基础，是否计算其管理费、利润，成为甲乙双方的争论点。工程实践中，很多甲方要求乙方报价时不考虑甲供材的主材费用。 甲供材料是构成工程实体的主要材料，因此应计入项目的材料费中，作为计算项目管理费、利润及风险的基础。 在清单计价过程中，甲供材料费用和承包商自购材料费用一样，应进入每个计价环节中（包括规费、税金）。 竣工结算时，应在工程总造价中扣除甲供材料费用（根据材料预算单价确定办法，计算甲方应承担的费用），并返还业主。 * 补充探讨工程计价实务性内容 2. 《 09规则》有关条款的理解（参照：陕西省工程量清单计价规则2009.doc） 2.0.11综合单价 人工、材料、机械使用费和企业管理费、利润，以及一定范围内的风险费用。 《09规则》修订为“以及一定范围内的风险费用”，就把其列为综合单价组成内容的重要部分，不再是可列可不列的内容。 4.7.6　若施工期内材料、设备市场价格波动超出合同约定幅度时，其超出部分按差价应调整工程价款；合同没有约定或约定不明确的，其合同约定价与实际价格之间的全部差价由发包人承担。 这一规定带有对发包人一定的惩罚性。一些市场主体约定单个清单项目的工程量变动超过±30%并导致合同总价变动超过±1%者，可调整该清单项目的综合单价或差价。 4.1.11　采用工程量清单计价的工程，对工程计价风险实行发包人、承包人合理分担，发包人承担工程量清单计量不准、不全及设计变更引起的工程量变化风险，承包人承担合同约定的风险内容、幅度内自主报价的风险。 投标人依据工程量清单进行投标报价，不具有核实清单工程量的义务。发包人不得利用强势地位，向承包人转移招标文件中工程量清单计量不准确、不完整的风险。 * 补充探讨工程计价实务性内容 2. 《 09规则》有关条款的理解 2.0.30差价 合同约定或政策规定计入工程造价总价，但不计入综合单价的费用。 不得随意将相关费用纳入差价，只有合同或政策规定的相关费用才能按差价计价； 按差价计价的费用进