房地产法第八章.ppt

第八章 物业管理法律制度 关键术语： 物业管理 前期物业管理 业主 物业服务企业 业主委员会 物业服务费 第一节 物业管理概述 一、物业管理及其立法 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按着物业服务合同的约定，对房屋及配套的附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 1996年国家计委、建设部制定的《城市新建住宅小区管理办法》和《城市住宅小区的物业管理服务收费暂行办法》，以及有关物业管理的地方性法规和规章。 2003年6月国务院分布了《物业管理条例》并于同年9月实行。 第一节 物业管理概述 二、物业管理的特征 (一)社会化 (二)专业化 (三)经营化 三、物业管理的内容 (一)常规性公共服务：设备、设施管理、环境卫生管理； (二)针对性的专项服务：开办各种文化、教育、卫生、体育类场所； (三)委托性的特约服务：通常是针对个体业主 第一节 物业管理概述 四、物业管理的委托 (一)委托主体 物业管理的委托是物业管理法律关系产生并存在的前提和基础。物业管理委托的主体分为两种，即业主委员会和房地产开发企业。 (二)物业管理的委托方式 1、招标投标方式 2、协议方式 第一节 物业管理概述 (三)物业管理委托内容的分类： 1．以管理服务为主的物业管理 2．出租经营与管理服务并重的物业管理 3．委托代收费用 第二节 物业管理法律关系主体及其权利和义务 一、物业服务企业及其权利和义务 物业服务企业是指具有法人资格，根据合同接受业主或者业主管理委员会的委托，依照有关法律、法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理以获取相应报酬的经济实体。 (一)物业服务公司设立的条件和组织机构 设立条件： (1)具有20～30万元以上的注册资金； (2)有固定的办公、经营场所； (3)有物业管理所需的管理机构和各类专业人员； (4)有合法的章程； (5)拥有或受托拥有建筑面积1～5万平方米以上的物业； (6)有完备的房屋管理、修缮与养护的保障条件 第二节 物业管理法律关系主体及其权利和义务 物业服务企业的机构： 一般来讲，物业服务公司由以下部分组成，即经理室、办公室、房屋管理维修部、能源管理部、综合经营部和保安部等。 (二)物业服务公司的资质 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，我国的物业服务企业分为四个等级，具体标准由建设部的《物业服务企业资质管理试行办法》规定。 第二节 物业管理法律关系主体及其权利和义务 （三）物业服务企业的权利和义务 1、物业服务企业的权利 2、物业服务企业主要义务 第二节 物业管理法律关系主体及其权利和义务 二、业主及业主大会的权利和义务 （一）业主的权利义务 业主通常是指物业的主人(自然人、法人)即对物业享有所有权的人。 业主的权利和义务 （二）业主大会的权利义务 业主大会是由业主自行组成的维护业主整体利益的组织。其具有民主性、自治性、代表性的特征。 业主大会的权利与义务 第二节 物业管理法律关系主体及其权利和义务 三、业主委员会的职责 业主委员会是经业主代表大会选举产生的，代表业主利益，实行自治管理，维护业主合法权益的组织。 业主委员会的法定职责： （1）召集业主大会会议，报告物业管理的实际情况； （2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （4）监督业主公约的实施。 （5）业主大会赋予的其他职责。 第二节 物业管理法律关系主体及其权利和义务 业主委员会的其他职责： 1、审议决定无需提交业主大会表决的事项； 2、向业主大会提出有关业主共同利益的建议； 3、向物业管理主管部门反映业主的意见和建议； 4、保管物业资料、自治管理规约、会议记录以及物业服务合同等文件； 5、监督物业管理企业的受托服务工作，依法维护业主和物业使用人的合法权益。 第二节 物业管理法律关系主体及其权利和义务 四、管理规约与物业服务合同 （一）管理规约 由业主承诺或订立的，对全体业主具有约束力的，由全体业主共同遵守的有关物业的使用，维护及管理等方面的行为准则。 （二）物业服务合同 是指物业管理区域内的业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的，确立物业服务企业、业主和业主委员会在物业管理活动中的权利、义务关系的协议。 第三节 物业管理的主要内容 物业管理是通过经济手段对物业的使用、保养、维修和经营提供一系列服务，并藉此保证物业处于最佳使用状态的一种管理模式。 一、住宅小区的管理 (一)住宅小区管理特征 1、规划建设集中，使用功能多样 2、住宅小区内的房屋及其配套