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PAGE PAGE 1 第五章 投资性房地产 一、投资性房地产的确认和初始计量 （一）属于投资性房地产的范围 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5 号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地： （1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的； （2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1 年的； 3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 4.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （一）不属于投资性房地产的范围 1.企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产，视为企业的经营场所，确定为自用房地产 ；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。 2..自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。 企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。 3.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。 二、投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 三、投资性房地产的会计处理 （一）采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4 号——固定资产》和《企业会计准则第6 号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》的规定进行处理。 1.企业外购、自行建造等取得 借：投资性房地产 贷：银行存款、在建工程等 2.将作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产【存货账面价值】 存货跌价准备 贷：开发产品 3.将自用的建筑物等转换为投资性房地产 借：投资性房地产【原价】 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 4.按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 5.取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 6. 将投资性房地产转为自用 借：固定资产【账面价值】 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：累计折旧 固定资产减值准备 投资性房地产 7.处置投资性房地产 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 其他业务成本 【按其差额】 贷：投资性房地产 【例题】AS公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。营业税率为5％。有关资料如下： （1）2006年12月18日AS公司以银行存款购入一栋写字楼，价款为51000万元；其中包括土地使用权为1000万元，AS公司作为投资性房地产，写字楼预计尚可使用年限为40年，土地使用权预计尚可使用年限为50年。写字楼和土地使用权的预计净残值为零，均采用直线法计提折旧和进行摊销，假定按年计提折旧和进行摊销。 （2）2007年1月AS公司与B公