房地产权属、不动产登记和物权保护.doc

PAGE PAGE 14 房地产权属、不动产登记和物权保护 崔建远 一、物权法的立法背景 1．物权法是落实宪法规范之法 2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》，将我国现行宪法第十三条修改为，“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权……。”对公民合法私有财产权保护的程度和水平，在一定程度上可以反映出一个国家文明和法治进步的状况，因此宪法的这一修改值得肯定，但基于宪法规范本身的性质，必须把宪法规范具体化为法律规范。 在大陆法系财产权的体系中，作为对特定不动产或动产享有直接支配和排他的权利，物权居于最基础和最核心的地位，《宪法》第十三条“依照法律规定保护公民的私有财产权”，其中的“法律”针对的主要就是《物权法》。因此，要落实宪法的这一规范，很重要的一点就是制定《物权法》，《物权法》的通过，将这一宪法规范具体落实为了法律规范。 依据《宪法》第十二条规定：“社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。”《物权法》在第五章“国家所有权和集体所有权、私人所有权”中，详细列举了国有财产和集体财产的范围，并规定了公共财产权利行使的具体途径和方式。 土地历来被认为是人类社会最具价值的财产之一，宪法第十条规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有……”。土地的国家和集体所有，是社会主义公有制的重要体现。为了落实土地的公有并实现土地的有效利用，《物权法》分别设定了土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权等用益物权。国家和集体在其所有的土地上设定用益物权，正是其行使所有权具体权能的表现，而且，这些用益物权的行使也不得侵害土地所有人即国家和集体的权益。我国《物权法》中用益物权设定的基本前提，是土地的国家和集体所有，试想，如果我国不实行土地的公共所有而实行私人所有，土地的所有人本人要利用土地，可以直接依据其对土地的所有权，设定用益物权的必要性会大大降低。可见，《物权法》的制定，正是对我国宪法规范的具体化，也是对社会主义公有制的尊重和落实。 但是，国家财产、集体财产和私人财产在法律上应该是完全平等的，不论是私人享有的物权还是公有物权，富人的物权还是穷人的物权，法律都应给予平等的保护，《物权法》就规定：“保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利（第三条）”。当物权，包括国家和集体享有的物权，受到侵夺或妨害时，在救济方式上，除了侵权行为法上的救济外，还有物权法上的救济。物权法通过赋予权利人物上请求权进行的救济不仅是侵权行为法无法替代的，而且，对于停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产等，采纳物上请求权模式要优于侵权责任模式。[1] 因此，《物权法》在“物权的保护”一章（第三章）中，明确设定了返还原物、排除妨害以及消除危险等物上请求权。 2．物权法是巩固改革开放成果之法 中国的改革开放，选择了实行社会主义市场经济的道路，市场经济在一种程度上就是法治经济，而《物权法》则为市场经济确立了最基本的交易规则。市场交易的前提是交易双方对作为交易客体的财产（以物为典型）享有处分的权利，交易的目的也主要是取得对财产占有、使用和收益的权利，并排除他人对自己行使权利的非法干涉，而这些正是物权所具备的积极权能和消极权能。 市场经济在一定程度上又是信用经济，交易双方不可避免地要发生债权债务关系，为了在实现融资目的的同时使债权人的权利获得保障，担保物权的设定是一个理想的选择。《物权法》就抵押权、质权和留置权这些担保物权设定了详尽的规则，以保障交易的安全，为信用经济保驾护航。与现行的《担保法》相比，《物权法》进一步扩大了担保的形式和可以用以担保的财产范围，例如依据《物权法》第181条，“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押”，权利质权的客体也进一步扩大到应收账款、基金份额等形式。 物权的公示制度，包括不动产的登记和动产的交付，不仅使权利人的物权产生排他的效力，还能避免他人动辄侵犯其权利。物权的公信制度，在权利的实际状况与公示的状况有所差别时，使交易相对方以公示的权利状况为依据进行的交易不受影响，有效地保障了交易的安全；相对方不需要花费过多的时间和金钱去调查权利的实际状态，又保证了交易的效率。另外，与现行法上的规则相比，《物权法》中不公示不影响合同本身效力的规则（第15条、第176条、第212条），不仅更好地保护了交易的安全，而且有利于纠正司法实践中的一些不正确认识和做法。 《物权法》设定的土地承包经营权（第十一章），更是直接把家庭承包经营为基础、统分结合的双