新型城中村改造与公租房建设透析.docxVIP

　　关键词城中村；改造机制；提要科学系统的处理好城中村问题，已成为众多城市发展面临的巨大挑战。 　　笔者试图使城中村问题与公租房建设供应联系起来，设想以产权及其收益分配为核心，以为改造开发方式，最终实现城中村改造及其功能的合理替代，以期对统筹解决这两大难题有所帮助。 　　在工业化、城市化全面加速的今天，城市持续扩张发展，城郊结合部不断外推，许多农村在外生型的城市化进程中迅速完成了非农化转变，但这种转变并没有使这些村落社区顺利融入城市，而是在众多因素的影响下演变成了城市中难以彻底城市化的区域，即形成了所谓的城中村。 　　与此同时，城市化的高速进行也使得我国各大城市流动人口剧增，而由于我国特殊的户籍制度及城乡二元结构，这些进城务工农民、小手工业者以及刚刚踏入社会的大学毕业生成了游离于社会保障体制之外的弱势群体，其住房保障问题日益突出。 　　对在社会经济二元结构与城市发展碰撞磨合的过程中所产生的错综复杂的城市问题，本文尝试用统筹系统的思维研究以下两个困扰众多城市政府的难题城中村问题和保障房问题。 　　一、城中村形成机理改革开放后，我国城市化进入了跨越式突进的快速发展时期。 　　这种现象在我国一些沿海城市更为明显。 　　在城市化快速推进的过程中，城市空间迅速向周围城郊农村扩张。 　　这些条件启动了城郊农村的外生型城市化进程，即由外部经济力量推进村庄自身的城市化。 　　首先，外生型城市化改变了这些村落土地的相对区位，提高了集体剩余土地的地价。 　　在快速城市化过程中，城市的基础设施迅速向周边延伸，原来处于城郊的农村陆续被繁华城区包围，周边环境的优化带动了地价飞速飙升。 　　地价的上涨提高了剩余农用地继续保持农用的机会成本，为了实现收益最大化，剩余集体农用地陆续被土地收益能力更高的非农产业占用。 　　这就促使了这些村落在大部分耕地被征用后集体剩余土地也陆续非农化，进而经济结构也向二三产业转变。 　　其次，城市外来人口的剧增，促进了城中村廉价出租屋市场的繁荣。 　　城市经济的发展为人口城市化提供了拉力，大量异地农民工和欠发达城市的非正式务工人员向这些经济发展较快的城市迁移。 　　由于老城区内的生活设施难以承载这些突如其来的外来人员，城中村利用良好的地缘优势和几乎不计成本的土地，填补了这一巨大的廉价出租屋市场缺口。 　　在这一过程中，作为理性经济人的村民，为了实现自身利益最大化，尽可能地利用可支配土地的面积和空间，密集搭建违章建筑，形成了今天城中村的外在建筑形态。 　　第三，在市场经济条件下，经济效益往往是城市建设投资主体追求的唯一目标。 　　特别是在缺乏政策引导及法规约束的条件下，投资方往往选择征地费用低廉的农田菜地，而有意避开了居住密度大、拆迁安置费用相对较高、建设周期较长的居民点。 　　这种投资主体的效益回报心理，造成了改造建设成本高的农村，未能像那些条件优越的地区一样被整体消化，而被有意避开，这是都市村庄被遗留下来的又一原因。 　　二、城中村在城市系统中的功能与特征都市村庄为城市的发展做出了较大的贡献。 　　他们为城市发展提供了空间，从而失去了土地；他们发展房屋租赁业，为暂时无房的城市人群和进城的流动人口提供了住房；他们经营的企业和各种店铺，提供了很多的就业岗位，帮助政府解决了一批人员的就业问题。 　　据河南省社科院刘道兴估算，目前在郑州，一个城中村庄最少居住1万人，最多的5万多人，他们大多是进城来的农民工，或者是刚毕业的大学生，郑州100多个城中村居住着外来人口大约有200万人。 　　可见城中村对社会夹心层的居住问题起到了重要缓和作用。 　　但与此同时，城中村也存在着很多问题。 　　由于与城市现代化建设的脱节，其基础设施落后，空间形态紊乱，建筑风格低劣庞杂，几乎没有立意和美感，严重影响了城市空间规划的科学性、层次性和完整性。 　　由于城中村人员复杂，管理不力，抢劫盗窃、吸毒、赌博、卖淫嫖娼等刑事治安案件发生率大大高于城区。 　　同时，由于规划的滞后和管理的被动，村民多划地为院，乱占乱建，土地利用率低，更不能通过规划进行功能组合，发挥土地的级差地租效益。 　　村民又进行高密度、超容量建设，牵手楼、贴面楼随处可见。 　　这种缺乏科学规划的建设，给远期的更新改造增加了成本。 　　三、目前我国夹心层住房保障需求及保障住房现状住房是人类生存发展的必备物质条件。 　　胡锦涛在党的十七大报告中将住有所居与学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养一起，作为保障和改善民生的重大举措，向世人展示了和谐社会的新图景。 　　实现住有所居的目标，需要在总结我国住房制度改革实践的基础上，广泛学习借鉴国际经验和成功做法，推进保障性住房体制机制的不断创新。 　　从重庆公租房的实践看，大规模建设公共租赁