房地产估价基本方法与变现分析（32页).pptVIP

苏州住宅房价分布 （2018年3月） 苏州住宅房价涨幅趋势（2005-2017） 复杂问题少，待探讨问题多 * 直接利润率、投资利润率（加管理费、销售费）、成本利润率(加利息)、销售利润率 * 直接利润率、投资利润率（加管理费、销售费）、成本利润率(加利息)、销售利润率 * 直接利润率、投资利润率（加管理费、销售费）、成本利润率(加利息)、销售利润率 * * * 1.房地产估价基本方法 2.房地产估价方法的适用 3.房地产变现能力的影响因素 4.房地产变现涉及的主要税费 房地产估价基本方法及变现分析 房地产估价定义 房地产估价：指专业估价人员，根据估价目的、遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在价值时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。（估价、造价、定价） 房地产估价是科学与艺术的有机结合。 1、房地产估价基本方法 比较法 收益法 成本法 假设开发法 1.1、房地产估价方法-比较法 概念： 将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 原理： 替代原理 房地产估价对象的未知价格可通过类似房地产的已知成交价格来求取。 大数定律 大量交易实例成交价格的综合结果可作为正常市场价格的最佳指标。 1.1、房地产估价方法-比较法 适用对象：具有交易性的房地产。 估价步骤： 1.搜集交易案例 2.选取可比实例 3.建立比较基础（面积单位、付款方式、税费负担等） 4.进行交易情况修正 5.进行市场状况修正 6. 进行房地产状况修正 7.求取比准价格 1.1、房地产估价方法-比较法 商业房地产楼层修正系数表（《苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范》） 1.2、房地产估价方法-收益法 概念： 收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象未来各期的正常净收益折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 原理： 预期原理：决定房地产当期价格的因素是基于市场参与者对未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣的预期。 1.2、房地产估价方法-收益法 适用对象：有租金等经济收入的收益性房地产。 估价步骤： （1）选择具体的估价方法；（直接资本化法、报酬资本化法） （2）测算收益期或持有期；（房屋经济寿命、土地使用年期） （3）测算未来收益；（潜在毛收入＞有效毛收入＞净收益） （4）确定收益乘数、报酬率； （5）计算收益价值。 1.2、房地产估价方法-收益法 物业类型 收益乘数 （大致经验值） 举例 （年租金*收益乘数=单价） 商业 15-20年 150*12*18=32400 办公 20-25年 65*12*22=17160 住宅 45-55年 35*12*50=21000 工业 10-12年 18*12*10=2160 收益乘数法：该方法较为粗糙，适用于资料不充分或精度要求不高的估价 1.3、房地产估价方法-成本法 概念：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新构建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 原理： 从卖方的角度来看：是生产费用价值论，即卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价。 从买方的角度来看：是替代原理，即买房愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价。 1.3、房地产估价方法-成本法 适用对象：很少交易且没有经济性收入房地产。 估价步骤 （1）选择具体估价路径；（房地合估、房地分估） （2）测算重新购建价格； （3）测算折旧； （4）计算成本价值。 土地估价：政策性更强（工业用地最低保护价、土地基准地价） 1.3、房地产估价方法-成本法 1.3、房地产估价方法-成本法 1.3、房地产估价方法-成本法 1.4、房地产估价方法-假设开发法 概念： 假设开发是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 原理：预期原理 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的 成本法的倒算法。 1.4、房地产估价方法-假设开发法 适用对象： 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房。 估价步骤： （1）选择具体估价方法 （2）选择估价前提（自行开发、自愿转让、被迫转让）； （3）选择最佳的开发经营方式； （4）测算后续开发经营期； （5）测算后续开发的必要支出； （6）测算开发完成后的价值； （7）确定折现率或测算后续开发的利润； （8）计算开发价值。 1.5