第五讲房地产用地取得与土地开发.ppt

三、土地开发 土地开发是对土地进行投资整治的行为，目的是使土地能够符合土地使用的规定要求。 常见开发土地的行为： 旧城拆迁改造； 土地恢复； 农用地征用； 土地开垦等。 生地/拆迁地块 政府下属开发企业 国土整理储备中心 二级开发土地使用权 同系二级开发商 一级开发商 可建设用地(熟地) 公开招拍挂/土地储备 二级开发商 商品房 公建配套 工业 各功能性质用地 民营机构 政府 工业企业(自建) 工业开发商 政府 公私合营公司 专业运营商 旅游 复合地产开发商 代建开发商 一般开发商 政府 委托 委托/招投标 土地一级开发 土地增值收益 项目开发 出售/出租/代建工程收益 复合地产开发商 复合地产开发商 复合地产开发商 1、土地开发流程图 土地价格的评估（估价） 1、概念： 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响,综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。 注意： 土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于土地交易双方。 土地估价必须考虑政府土地政策的影响。 土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。 土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。 2、常用方法 1）收益还原法（收益贴现法）：收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 是对房屋、土地、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的一种基本方法，是土地估价中最常用的方法之一。 采用收益还原法评估出的价格通常称为收益价格。土地收益价格的大小与未来年纯收益、还原利率、收益年期有关。 收益还原法的理论公式 P-土地价格 a1、 a2、 a3、…、 an -土地未来各年的纯收益 r1、 r2、 r3、… 、rn -土地未来各年的还原率 2）市场比较法，又称买卖实例比较法，交易实例比较法，市价比较法、市场资料比较法，现行市价法、市场法等。它是不动产估价方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典估价方法。 用市场比较法评估不动产价格，直观形象，容易理解。同时，相对其他方法，市场比较法更直接的依靠现实的市场价格资料，更符合当时的现实经济行为，因此被认为是一种使用范围广、可靠性好、说服力强的基本估价方法。 市场比较法正是以替代原理为主要理论依据，其基本原理如下图所示： 交易实例Ⅰ→比较∣ 交易实例Ⅱ→比较∣→待评估土地→修订→待估土地价格 交易实例Ⅲ→比较∣ 市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。同时，只要有类似的土地买卖实例可以适用，不仅可以评估土地价格，还可以利用相应的租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。当然，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，因此它更适宜于市场比较发育地区经常性交易的土地价格的评估。 3）开发成本法 开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。不同的开发项目成本构成存在差异。 土地开发项目 房地产开发项目 在建工程续建项目 开发成本： 购地税费 土地开发费用 (生地/毛地开发成熟地) 管理费用 投资利息 销售税费 开发成本： 购地税费 房屋建造成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发成本： 购买在建工程税费 续建成本 管理费用 投资利息 销售税费 6）内部收益率 1、内部收益率：是指使项目各期的净现金流量的现值之和等于零时的折现率。 2、计算过程：试错法 3、项目经济可行性的判断：内部收益率》=基准收益率 （银行长期贷款利率或者行业平均利润率） 根据上例数据：求取其内部收益率 4、内部收益率法与净现值法的主要区别 2、 房地产开发不确定性分析 投资的主要风险因素 不确定性分析的方法 投资的不确定性分析 风险对策 定义：分析不确定性因素（风险因素）对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。 意义：可以帮助开发商根据投资风险确定合理的收益水平，提出控制风险的方案，对风险进行防范和控制。 1）投资的主要风险因素 市场风险；经营风险；利率风险； 政策风险；其它风险。。。 2）不确定性分析具体因素：