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商品房保修范围期限及物业管理 一、关于工程保修 （一）保修期限 《建筑工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 （二）竣工验收合格之日的认定 在实务中，对此问题的看法存在不同观点。 观点一：以发包人(建设单位)提供的《工程竣工验收报告》中载明的“工程竣工验收日期”为建设工程的竣工验收合格之日。 理由为：《工程竣工验收报告》是工程设计、监理和质量监督等单位签字认可的，2000年建设部发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第7条规定：“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。” 观点二：以地方政府建设行政主管部门颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中载明的“工程竣工验收日期”为建设工程的竣工验收合格日。 理由为：2000年建设部发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第6条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。”第8条还规定“备案机关发现单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，有权责令单位停止使用已验收合格的建设工程，重新组织竣工验收。”因此，该观点认为，观点一中以“建设单位原组织的竣工验收日期为建设工程的竣工验收合格之日”废止，必须重新按备案机关的要求重新组织竣工验收，以地方政府建设行政主管部门颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中载明的“工程竣工验收日期”为建设工程的竣工验收合格日。 二、关于商品房的质量保障范围及保修期限 （一）商品房的质量保障范围 1、法律依据 《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》 2、质量保障范围 根据上述规定第五条，商品房的质量保障范围为： （1）地基基础和主体结构；（2）屋面防水；（3）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏；（4）墙面、顶抹灰层脱落；（5）地面空鼓开裂、大面积起砂；（6）门窗翘裂、五金件损坏；（7）管道堵塞；（8）供热、供冷系统和设备；（9）卫生洁具；（10）灯具、电器开关；（11）约定保修的其他部件。 （二）商品房的质量保修期限 1、法律依据 （1）《商品房销售管理办法》： 第三十二条：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。” 第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。” （2）《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》： 第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。” 第四条：“《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。” 商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。 （3）《建筑工程质量管理条例》 根据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保证书约定保修期的存续期。”可见，对于商品住宅的保修期限，还应该参照《建筑工程质量管理条例》中的相关规定。 2、商品房质量保修期的起算 《商品房销售管理办法》第三十三条：“保修期从交付之日起计算。” 3、商品房质量保修期具体规定 （1）根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条，商品房各部分的质量保修期分别为： 1）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； 2）正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期： = 1 \* GB3 ① 屋面防水3年； = 2 \* GB