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房地产企业土地增值税的清算和税收筹划 原创文章 ?时间：2009-05-21 12:57:45? HYPERLINK http://51/article/discuss_35717.html 点击查看评论 房地产企业土地增值税的清算和税收筹划 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税。房地产企业是土地增值税的纳税主体。早在1993年年底发布的国务院令[1993]第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》就规定了从1994年1月1日起按照30～60%的四级超率累进税率征收土地增值税，之后从1995～2006年又陆续出台了数十个法规，但是长久以来各地都只是按销售收入的1%左右进行预征。2007年初发布的国税发[2006]187号文《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》要求各地从2007年2月1日起对房地产企业土地增值税进行清算，由此拉开了全国土地增值税的清算序幕。那么土地增值税清算的现状如何？未来可能有怎样的趋势？房地产企业将如何应对？本文做出了以下探索和研究。 一、土地增值税清算的进展和困难 2007年全国征收土地增值税403亿元，同比增长74.3%，收入规模和增幅都创历史新高，其原因首先是2006年的土地增值税征收基数较少；其次是2007年房地产市场供销两旺，房地产销售较2006年有较大上涨；再次是2007年开始对项目实施土地增值税清算，各地也陆续调整了土地增值税预征率。 （一）土地增值税清算的进展 一方面，同过去相比，目前清算土地增值税已具备了一定的条件和动力，主要表现在： 第一、土地增值税清算条件现已发生了本质的变化。以前只要开发项目公司不注销税务登记，公司就有可能长期不进行土地增值税的清算。而目前，只要单个开发项目符合清算条件，就必须清算土地增值税。 第二、土地增值税清算式征收的技术条件已初步具备。与土地增值税政策1993年提出、1995年出台细则的时期相比，现在的土地市场交易更加公开透明，清算时更容易获取房企利润。随着当前楼盘销售信息系统及工商注册信息查询系统的建立，可以较准确地统计楼盘销售及未竣工项目的转让情况。 第三、中央政府要求严格执行土地增值税征收的态度非常明确。2008年1月，国家税务总局在新闻发布会上表示：2007年底，我们采取坚决措施，推动全国所有的省市都已经开始启动对土地增值税的清算，有些省市是在全省、全市范围内进行清算，有些省是在部分地市进行清算。 注：本文仅供学习参考之用。 2008年，要实行全面清算。一是我们正在研究对土地增值税的政策进行必要的修订和调整，使它便于征管。允许地方税务局根据实际情况核定，核定要求和标准都有规定。二是制订一个准则，委托中国注册税务师事务所这样的中介机构进行清算。 国家税务总局于2007年年底下发的《土地增值税清算鉴证业务准则》已从2008年1月1日起施行。2008年4月，国家税务总局又发布了《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》，税务总局将开始对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查，第一阶段在安徽、广东两地。 （二）土地增值税清算的困难 另一方面，从187号文件发布后、各地征收土地增值税的实际情况来看，仍然存在地方差异，比如一线城市中的北京和广州都已经开始严格执行清算，而上海和深圳则仅是调整了预征率。那么清算土地增值税目前仍存在哪些困难呢？ 首先，存在地方政府清算意愿和执行力度的问题。土地增值税为地方税种，征收力度取决于地方政府的积极性。地方政府为了政绩和经济考虑并不愿意为了执行清算而打击房地产投资。据2007年的最新数据，土地出让金已占到各地财政收入的30～70%，地方政府与房地产开发企业的利益已经相互捆绑。 另外，中央政策允许各省税务机关结合当地实际情况制定具体的清算管理办法，因此也赋予了地方政府进行灵活变通的权力。 其次，存在征管难度较大、税收成本较高的问题。房地产项目的开发周期较长，尤其是滚动开发的企业，对其进行查账核算往往需要大量的人力、物力。并且，土地增值税清算涉及复杂的扣除项目，需开发企业提供合法有效的凭证，税务部门对企业的成本监控和审核难度较大。由于房地产的产业链条较长且复杂，比如一个项目的材料采购可能都要牵涉到上百家供应商，清算不仅工作量巨大，而且如何做到“不让老实人吃亏，不要调皮捣蛋鬼漏网”，目前还值得期待。 再次，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明晰。对大量已竣工、完成销售但并未按标准严格缴纳了土地增值税的项目，如何追缴？对许多已经注销的房地产企业和项目公司，如何追缴？ 二、土地增值税清算的趋势 土地增值税的清算将会有怎样的发展趋势？我们做出了以下判断： 首先，房地产企业的土地增值税很难被取消。土地增值税是国家调节房地产企业超