房地产市场何去何从.ppt

房地产市场何去何从 论当今房价问题 目录 1、中国房价居高不下的原因 2、政府关于房价调控相关政策 3、政策出台后房地产市场表现 4、总结 中国房价居高不下的原因 中国房价居高不下的原因主要有两点： 1：需求过旺 2：地价过高 1、需求过旺： 有大量住房的需求。在高需求的大环境下，物以稀为贵,所以价格降不下来。 最近的十多年来，我国处在城市化进程最快、城市扩张最快的阶段,全国几乎每个大城市规模都在快速的扩张,尤其是人口规模,以湖南省会长沙为例,最近十年人口可能扩张了一倍不止。 造成此现象的原因主要有： 1、经济的发展农村人大量不断的涌入城市打工，做生意，这些人虽然大部分不会成为永久城市居民,但他们在城里一样需要住房。 2、随着大学扩招，这些年每年中国有几百万的由农村出来的大学生毕业生到城里工作,他们中的绝大部分人会成为永久的城市居民。 2、地价过高 城市的土地是有限的。随着城市人口的增多，城市可用于建房的土地当然也就越来越少，土地越来越稀缺，地价当然就越高。 政府关于房价调控相关政策 政府为了限制房价的上涨，出台了房价调控政策、房价控制目标、房产税、限购令、新国八条以限制房价。 这多项政策可以归为三个方面 1、限购令细则 2、房屋贷款政策 3、住房公积金贷款 1、限购令细则 2010年4月“新国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。已有49个地级以上城市实施“限购令”。如北京规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。 2、房屋贷款政策 新出台的房屋贷款政策的主要目的是为了让无房者购房时享受一些优惠政策，同时让有房者购房时得到一些限制。 首次购房优惠政策 首次购房贷款最少首付2层，享受现行银行利率8.5折优惠，首付3层，利率8折，如果缴存了住房公积金，那么可以用公积金贷款，公积金贷款利率3.85，可以享受首套购房退税的财政优惠。 二次购房限制 全国各地银行对二次购房的房屋贷款政策均不相同，但是大体上都是从提高利率，增加单款条件等方面入手的。 银行如何判定二次购房？ 1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房 2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房 3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房 4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房 5、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款 6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起 7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房 3、住房公积金贷款 因全国各地实行的住房公积金贷款具体措施各不相同，我们就以天津的住房公积金贷款政策为例。 1、贷款政策调整 1）增加定向安置经济适用住房和限价商品住房两类贷款品种 为支持中低收入职工购房，新办法规定，购买定向安置经济适用住房及限价商品住房的职工可申请个人住房公积金贷款。贷款最长年限为30年，贷款额度最高可达所购住房价款的80%（购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于购房全部价款与房屋补偿金的差价）。 2）职工购房申请贷款的，抵押物须为所购住房 新办法规定，职工使用个人住房公积金贷款，采用抵押担保方式的，应以所购住房作为抵押物；采用保证担保方式的，须以所购住房以抵押的方式提供反担保。 2、提取政策调整 1）提取范围再次扩大 新办法规定，在现有因购房等住房消费行为及因大病等非住房消费行为可提取住房公积金的基础上，新增以下4种情况可提取住房公积金： 1.纳入本市城镇居民特困救助范围的； 2.农业户籍职工男满60周岁、女满55周岁的； 3.到本市行政区域外工作并在当地建立和缴存住房公积金的； 4.在本市行政区域外购买已取得产权的自有住房，且具有所购住房座落城市户籍或在所购住房座落城市工作的职工。 2）明确共同购房的提取范围和条件 新办法对职工与配偶、未成年子女以外的其他人共同购买住房如何提取住房公积金做出规定：未使用住房贷款共同购买住房的，共同购房人中的一人及其配偶可以申请提取住房公积金；使用住房贷款共同购买住房的，借款人中的一人及其配偶可以申请提取住房公积金。 3）利用商业住房贷款或住房公积金贷款购房的，提取住房公积金额度有新规 新办法规定，职工使用商业住房贷款购买住房的，职工本人及其配偶可以申请提取购房合同或协议签订当月之前（含当月）的住房公积金，但不得超过购房首付款。 4）委托提取将更方便职工还款 为方便住房公积金贷款职工还款，新办法规定：职工申请住房公积金贷款时，应办理委