房地产企业开发间接费用的会计核算与税务处理.docx

房地产企业开发间接费用的会计核算与税务处理◎文/薛叶振摘 要 ：本文结合工作实际，通过对房地产企业开发间接费用的分 房地产企业开发间接费用 的会计核算与税务处理 ◎文/薛叶振 摘 要 ：本文结合工作实际，通过对房地产企业开发间接费 用的分析，明确了在会计核算和税务处理中房地产开发间接费用 都包含什么内容，通过举例、理论研究分析了开发间接费用如何 归集和分配，如何利用开发间接费用在土地增值税清算时加计扣 除这一税收优惠进行税收筹划，希望通过本文研究能为房地产开 发企业在开发间接费用会计核算与税务处理上提供相关借鉴。 关键词 ：房地产企业 ；开发间接费用 ；会计核算 ；税务筹划 （六）周转房屋摊销——核算房地产开发项目为安置拆迁居民 给拆迁居民提供周转使用的房屋费用。 （七）利息支出——核算房地产开发企业为开发房地产项目而 借入资金所发生的直接计入开发成本的那部分利息支出及相关的 手续费。 （八）样板间支出——核算房地产开发企业为开发房地产项目 而建造、装修样板示范间所发生的相关费用。 （九）其他支出——核算房地产开发企业的其他支出。 开发间接费用的总分类核算在“开发间接费用”账户进行， 企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自 “应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存 款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费 用”账户的借方。 例如 : 某房地产开发企业内部独立核算单位在 2014 年 1 月份 共发生开发间接费用 52500 元，发生时的会计分录如下 ： 一、房地产企业开发间接费用概述 《施工、房地产开发企业财务制度》（[1993] 财预字第 6 号） 规定 ：“开发间接费用是指房地产开发企业所属直接组织、管理开 发项目发生的费用”。开发间接费用从理论上分析属于房地产开 发成本，但是这些费用无法确定是建设商品房发生的费用还是建 设商铺发生的费用，即理论上不能确定是哪项房地产开发项目的 费用。根据新的会计准则以及房地产开发企业的相关会计核算要 求，对开发间接费用一般发生时先将其计入“开发间接费用”账 户，待期末时，按照适当标准，将其分摊到各项开发成本中去， 计入开发成本下的二级科目开发间接费。如果直接为某开发项目 开发发生的费用就直接计入该开发项目开发成本下的开发间接费 中，如果只有一个开发项目也可以直接计入开发成本——开发间 接费里面。总之开发间接费用科目只是为了归集一定时期内发生 的开发费用，等资产负债表日将其合理分摊到开发成本中去。开 发间接费用科目类似于生产企业中的制造费用的科目。 借 ：开发间接费用 52500 贷 ：银行存款（或应付工资等）52500 该房地产开发企业当月开发项目各开发产品直接成本为商品 房 A 290000 元，商品房 B 95000 元，商铺 55000 元，可有偿转让 的配套设施 60000 元，即确定的成本对象为 4 个，合计直接成本 500000 元。假设间接费用采取直接成本法分摊，间接开发费用的 分配比例为 52500/500000 ＝ 0.105，1 月份房地产开发项目应分 配的开发间接费用为 ：商品房 A 290000×0.105 ＝ 30450 元，商 品 房 B 95000 元 ×0.105 ＝ 9975 元， 商 铺 55000 元 ×0.105 ＝ 5775 元，配套设施 60000 元 ×0.105 ＝ 6300 元。开发间接费用根 据房地产开发项目成本分配结果同时计入开发成本的各二级账户 的借方和开发间接费用科目的贷方，具体分录为 ： 二、房地产企业开发间接费用的核算 根据房地产开发企业财务会计制度规定，开发间接费用主要 是指房地产开发企业在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费 用，包括人员工资、福利费、机器设备折旧费、机器设备及工具修 理费、人员办公费、项目部的水电费以及计提的劳动保护费和周转 房屋摊销。开发间接费用科目应分设如下项目进行分别核算 ： （一）工资福利费——指开发企业内部现场管理机构行政、技 术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。福利费一般为职工 工资的 14%。 （二）累计折旧费——核算房地产开发企业内部单位使用的属 于固定资产科目核算的机器设备、房屋、仪表仪器等提取的折旧费。 （三）修理修配费——核算房地产开发企业内部单位使用的属 于固定资产科目核算范围内的房屋、机器设备、仪表仪器等发生 的修理修配费用。 （四）日常办公费——核算房地产开发企业内部单位各部门日 常办公用的纸张、文具、邮电、印刷、书刊、报纸等费用。 （五）劳动防护费——核算房地产开发企业内部单位用于职工 的劳动防护用品的费用，包括提供给职工的夏天防暑饮料、营养 品以及洗刷用品等。 借 ：开发成本——商