产业地产成功开发模式专题研究.doc

PAGE PAGE 12 一分钟摘要 一、以地产为载体的新兴产业形式——产业地产 产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为主要开发对象，整合自然资源和社会资源，综合开发、集约化经营的新兴产业形式。 产业地产具有广阔的升值潜力与投资价值、提供菜单式定制化服务，以及具有超强的聚集与辐射功能等特点。 二、产业地产发展迅猛 城市经济的蓬勃发展，使得城市土地集约利用的需求也越来越明显，产业地产已经进入了一个市场调配资源的时代，而不是以往的以政策为主要导向的时代。 由于产业价值链不断分解、产业集聚导致空间不断专业化以及产业结构升级，都为企业带来了与以往工业地产厂房需求不一样的需求，而且这种需求的增长幅度很大。 三、产业地产的八大开发原则 开发产业地产的过程中，需注意八大原则：产业主题原则、资源整合原则、客观原则、定位原则、可行性原则、全局原则、人文原则、应变原则。 四、产业地产的成功开发模式——“葡萄模式” 产业地产这个概念，往往是在规模的园区开发中出现的。所以，最早的产业地产是在产业园区开发过程中逐渐形成的。目前，随着产业园区的发展，其衍生的产业地产也形成了一种成功的开发模式——“葡萄模式”。 “葡萄模式”是指一种基础专业加上市场应用专业的组合。在这个过程中，市场定位、产品定位，以及开发操作等整个价值链能够充分的与产业知识、产业运作，地产知识和地产运作进行交叉组合。 五、产业地产典型案例解读 目前，在我国产业地产已开发的项目中，具有代表的项目为总部基地、BDA国际企业大道、第一企业社区、重庆模具产业园。本文将从项目概况、开发背景、市场定位、“葡萄模式”的具体实施步骤，以及运用这种模式获得的成功启示五个方面来详细介绍这几个项目是如何成功运用产业地产的开发模式——“葡萄模式”。 “葡萄模式”的新兴产业形式 ——探讨产业地产的成功开发模式 核心阅读提示： 随着经济全球化的盛行、产业价值链的分解以及空间专业化的加强，一种新兴的产业形式——“产业地产”，在我国大部分地区正逐渐兴起，传统的工业开发区面临着向产业地产的全面战略转型。同时，在住宅地产、商业地产因为受限于土地储备、开发周期、宏观调控的影响，而使得其业务经营具有间断性和政策的不确定性的情况下，国内一些大型的投资商和房地产开发企业也开始意识到必须寻求可持续发展经营的创新空间。这时，产业地产进入了他们的视线。 产业地产如何开发？选择一种什么样的开发模式最好？本篇专题通过解读数个典型代表案例来向您揭开谜底。 一、以地产为载体的新兴产业形式——产业地产 1、概念 何谓产业地产，它是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为主要开发对象，整合自然资源和社会资源，综合开发、集约化经营的新兴产业形式。 产业地产主要包括工商地产和居住物业中的非住宅部分，比如住宅产品中可用于办公营商的部分、公用事业可经营部分以及住宅小区裙楼部分等等相关物业形态。 2、特征 （1）具有广阔的升值潜力与投资价值 　　产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。对于土地与房产的开发更是持续性的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。 （2）提供菜单式定制化服务 产业地产物业更注意特殊客户群的需求，提供菜单式定制化服务。产业地产在营造适宜人居住环境的同时，注重人们的就业与个人事业的发展。 （3）具有超强的聚集与辐射功能 产业地产与传统商业地产的最大区别在于，它不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，形成整体强大的社会效益和经济效益。 二、产业地产发展迅猛 近期产业地产有迅速升温的情况。比如以前只有新加坡腾飞基金涉足中国产业园市场，而现在像复地、绿地、中粮集团等等，以前与产业园毫不相关的企业也进入了产业园市场。 1、政策利好 城市经济的蓬勃发展，使得城市土地集约利用的需求也越来越明显，产业地产已经进入了一个市场调配资源的时代，而不是以往的以政策为主要导向的时代。 2、产业升级为产业地产带来旺盛需求 由于产业价值链不断分解、产业集聚导致空间不断专业化以及产业结构升级，都为企业带来了与以往工业地产厂房需求不一样的需求，而且这种需求的增长幅度很大。 三、产业地产的八大开发原则 1、产业主题原则 产业地产的主题必须明确。依据市场需求，制定产业地产主题开发规划，确立开发规模、档次、标准与空间布局，让开发依从规划走。 2、资源整合原则 　　在产业地产项目中，有各种不同的客观资源，大