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PAGE PAGE 1 房地产业土地增值税讲义提纲 第一章 基础部分 一、房地产行业的主要流程及涉及的税种 （一）房地产行业的主要流程 （二）房地产行业涉及的主要税种 二、房地产税制中存在的问题 第二章 土地增值税 一、开征土地增值税的意义（略） 二、土地增值税的征税范围和纳税人 （一）土地增值税的征税范围 1、土地增值税征税范围的界定（三个标准） 2、稽查过程中对若干具体问题的界定（10类） （二）土地增值税的纳税义务人 三、土地增值额的计算 （一）房地产转让收入的确定 （二）土地增值税扣除项目金额的计算 1、土地增值税扣除项目的相关法律规定 2、土地增值税扣除项目在实践操作中的具体含义 第三章 会计核算 一、土地增值税扣除项目中地价的核算 二、土地增值税扣除项目中房地产开发成本的核算 三、土地增值税扣除项目中房地产开发费用的核算 第四章 稽查过程中需要注意的几种特殊问题 一、是否允许加计扣除20%的四种类型 二、土地增值税的计税单位如何辩析 三、对纳税人成片、分期开发如何扣除与土地相关成本的问题 四、土地增值税的税率确定和计算土地增值税（简略） 五、土地增值税的计算步骤与方法（举例） 第五章 土地增值税的优惠政策 一、《条例》规定的减、免税内容 1．《条例》规定的免征土地增值税的内容 2．《细则》对《条例》免征土地增值税内容的补充规定 3．在税务稽查过程中对减、免税的注意问题 二、以房地产进行投资、联营的优惠政策 三、合作建房自用的优惠政策 四、企业兼并转让房地产的优惠政策 五、房地产交换的优惠政策 六、1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产优惠政策 七、国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中有关土地增值税的优惠政策 第六章 土地增值税中有关房地产的评估 一、《条例》与《细则》中对土地增值税中有关房地产评估的具体规定 二、为什么要在土地增值税计税中采用房地产评估的价值？ （一）在土地增值税计税中采用房地产评估价值的原因 （二）在土地增值税的征管过程中采用房地产评估的作用 第七章 土地增值税计税依据的检查及相关部门的配合 一、土地增值税计税依据的核定 （一）税务机关对土地转让收入的检查要点 （二）税务机关对扣除项目金额是否真实的检查要点 1．地价的审核 2．房地产开发费用的审核 3．房地产开发费用的审核 4．与房地产转让相关税金的审核 5．加计扣除20%的扣除项目的审核 （三）应纳税额计算正确与否的审核 （四）减、免税申请是否符合减免条件的审核 二、检查过程中与相关部门之间的配合 第八章 检查实例举例 第九章 筹划实例举例 第十章 相关土地增值税政第一章：基础部分 第一节：房地产行业的主要流程及涉及的税种 一、房地产行业的主要流程 投资开发房地产，包括计划发展部门立项、规划部门规划、国土部门土地出让或由企业转让、房管部门管拆迁、房屋交易过户发证、建设部门开工许可、审核资质等等一些监管部门监管整个房地产业的各环节经济行为，各部门都有相关批准文书。而企业在上述基础上的开发流程自然就形成以下几个阶段： 1、前期准备阶段 前期准备阶段的工作主要有项目的立项审批和规划审批，进行设计施工、市场规划、土地出让或转让等。本阶段的关键是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。在房地产开发的整个流程中，土地的取得是最重要的。目前房地产开发商取得土地主要是通过土地出让方式（经济适用房除外）。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。另外，本阶段的另一个重要工作就是开发商根据具体情况规划建筑施工承包对象，销售渠道以及投资筹资方式等。 2、建筑施工阶段 在本阶段，开发商安排所属建筑公司或委托其他建筑公司进行项目的建设。本阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，开发商为了尽快的收回成本、回笼资金、实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、房地产销售阶段 在房地产销售阶段开发商出售商品房、回笼资金、实现利润。销售的成功与否决定开发商的利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程中进行销售；现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用预售方式销售房屋。 房地产销售应满足以下条件： （1）《城市商品房预售管理办法》第五条规定商品房预售应当符合下列条件： 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划和施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并