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房地产行业检查 仅供视野使用，不得转帖 PAGE PAGE 30 蒋光洪整理 房地产行业税收检查 第一节 房地产行业核算特点 一、概述 房地产行业涉及的地方税种多，税收征管的难度大。在企业所得税、土地增值税、房产税等主体税源的控管上还存在较多漏洞。 内资企业要缴纳营业税、城建税、教育费附加，耕地占用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、企业所得税等。 外资企业要缴纳营业税、土地增值税、耕地占用税、城市房地产税、印花税、契税、外资企业所得税等。 房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。 我国税法越来越复杂，为发挥税收职能，国家财税部门每年都会以文件形式对有关税种作出解释和规定。这些文件有的是对条例法规精神的强调，有的是对条例法规内容的增减，有的甚至是对条例法规条款的变更。我们若不能全面深入研究，就无法对税收业务进行正确的判断和处理，造成对同一类业务问题，作出不同的解释，甚至作出错误的处理，从而影响了税务机关的形象，侵害了纳税人的权益。发生类似问题，有税法立法不够严谨，立法思想对市场经营主体、经营模式变化的前檐性不够等因素，但更多的是税务人员对税法缺乏系统掌握，以及对个别行业会计核算不熟，进而把握不住业务实质等原因造成的。 作为税务稽查人员，如果对税收政策和会计核算方法进行系统的深入研究，熟练掌握了报表项目、会计科目和会计核算业务税收政策。那么，通过审查企业的财会资料和其他经营资料，就能够高效率、高质量的完成税收检查任务。 下面，我们通过对房地产业财务会计和税收政策的梳理、归纳，以及对房地产行业经营特点的初步探讨，希望能总结出房地产行业税务稽查的一些规律和方法。 二、房地产开发一般过程 一个房地产企业由于资金的限制和政策上的风险，在同一时间一般只能开发一个房地产项目（也有同时开发两个以上项目的大型公司），更多的大型公司对现金流量的预测和把握采取滚动开发的形式经营房地产业务。 一般来讲，一个房地产开发项目要经过以下过程（见图表1）。 三、房地产行业财务会计制度的探索 第一阶段：文革后的制度恢复以及新制度的探索 1980年财政部修订《国营工业企业会计制度》； 1981年1月至10月财政部先后制定发布了《国营施工企业会计制度》、《建设单位会计制度》； 1984年3月国务院发布了《国营企业成本管理条例》； 1985年和1988年财政部对《国营工业企业会计制度》进行了两次重大的修订； 1985年4月国务院发布了《国营企业固定资产折旧试行条例》； 1985年3月财政部发布了《中外合资经营企业会计制度》； 1985年度财政部制定发布了国营工业、交通企业、建设业、商业、金融业的成本管理条例实施细则，配合国务院《国营企业成本管理条例》实施； 1986年12月财政部制定发布了《成本核算办法》，对企业的成本核算的具体方法和程序作了明确的规定； 1988年5月财政部制定发布了《国营企业固定资产折旧试行条例实施细则》，以配合国务院《国营企业固定资产折旧试行条例》的实施。 （注：上述制度均已废止。） 第二阶段：形成体系 引进西方先进的会计核算办法，废弃原采用的苏联模式的会计报表核算体系。用《资产负债表》代替《资金平衡表》，逐步从《财务状况变动表》过渡到《现金流量表》，重新设计了科目名称和概念，与国际会计准则接轨。 1992年5月财政部发布了《股份制试点企业会计制度》（废）； 1992年11月经国务院批准，财政部发布了《企业会计准则》和《企业财务通则》； 1993年1月财政部、中国人民建设银行联合印发《施工、房地产开发企业财务制度》； 1993年7月财政部印发《房地产开发企业财务制度》； 1997年，财政部发布了我国第一个具体会计准则《企业会计准则——关联方关系及其交易的披露》； 1998年1月财政部在《股份制试点企业会计制度》的基础上，制定发布了《股份有限公司会计制度》； 1999年5月财政部制定《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》； 2000年6月国务院发布《企业财务会计报告条例》； 2000年12月财政部制定发布《企业会计制度》，以保证《企业财务会计报告条例》的落实。 2006年2月15日财政部制度发布1个基本准则和38个具体会计准则，涉及存货、投资性房地产、固定资产、所得税、员工薪酬、收入、合并会计报表、现金流量表等具体的核算业务。实现了会计核算准则体系与国际惯例趋同。并于2007年1月1日起暂在上市公司执行。 附：房地产行业税金的会计核算基本流程（见图表1） 第二节 房地产行业现行主要税收政策及分析 第一、营业税及