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房地产开发内容和流程 1、房地产开发、经营的内容 买地 建房 卖租房 管理 买到一块适合的土地 建造市场需要的房子 卖租给需要住房的客户 提供方便有效的管理 要回答的相关问题 （1）买地 何时购买土地？ 购买哪里土地？ 购买多大土地？ 买地何用？有何盈利？ 用什么钱买地？ 何种途径买地？ （2）建房 为谁造房？ 建造多大的房屋？ 建造什么样的房屋？ 建造多少？ 价位多高？ 分几期建造？ 用什么钱建造？ 如何合法建造？ 怎样科学管理？ （3）卖房 谁来卖房？ 卖给哪些客户？客户在哪里？有何需求？ 通过何种方式吸引客户注意？ 采取哪些政策促进销售？ 如何规避竞争威胁？ 如何实现销售提价与提速？ 如何加强客户资源管理？ 如何价格折扣管理？ （4）管房 为哪些人管房？ 管理哪些内容？ 管到何种程度？ 收取多少费用？ 如何实现盈亏平衡？ 2、开发工作阶段、流程 2.1开发阶段 ①项目决策与策划阶段 企业战略规划与投资机会研究 项目拓展与投标 市场研究与项目策划 财务评估与方案决策 ②开发前期准备工作阶段 行政许可与报批 动迁补偿与安置 规划设计与控制 资金筹措与谋划 施工报建与准备 ③工程建设与管理阶段 工程招标与采购 工程建设管理与控制 工程变更与控制 工程竣工验收与交付 ④项目销售阶段 销售策略研究 销售推广执行 销售管理监控 ⑤项目后期服务阶段 交房入住 产权办理 前期物业管理 2.2 工作流程 设立/既有开发企业 收集土地招标、拍卖、挂牌信息 测算地价，办理竞投、竞买手续，参与竟投竞买 根据控规拟定宗地出让方案，报请政府核批（地房局） 编制城市控规，确定城市用地规划条件（规划局） 发布土地招标、拍卖、挂牌公告（地房局） 签订土地出让合同 研究市场，判断土地价值及投资机会 编制城市总体规划及土地利用计划，核批用地指标 （政府） 缴纳土地出让金 办理土地使用权初始登记 市场调查研究 晒购现状地形图 签定交地备忘录，划定地界 委托地质灾害评估 项目策划 产品设计建议 补办选址定点、红线及规划条件 填报项目备案表，发改委立项备案 取得土地使用权证书或建设用地许可证 规划之“一书”：选址意见书附规划设计条件 审批制、核准制、备案制 之一 看看 看看1、2、3、4 立项批复 1、2、3、4 规划七线 委托规划总图设计 报请规划总图审查 报请消防、环保、防雷、抗震、水土、管网等审查 申领建设用地规划许可证 申请拆迁冻结 调查动迁情况 拟定拆迁计划 拟定拆迁方案 委托地质勘探 核发规划总图审查意见书 申办拆迁许可证 发布拆迁公告（拆迁办） 勘录登记，委托评估 签订拆迁安置协议 实施拆迁安置 落实配套条件，委托方案设计 报请方案审查 规划之“二证”之一 看看 委托初步设计 申报初步设计审查 委托施工图设计 报请施工图审查 委托放线（放线办），缴纳人防费、异地绿化费、教育费附加 申领建设工程规划许可证（副本） 核发放线通知单 规划之“二证”之二看看 看看1、2、3 初步设计审批条件 落实资金来源 办理临时施工 用水用电手续 委托监理、签订监理合同 完成前三通 一平工作 办理质量、安全监督 申办招标手续，选择施工队伍及材料供应商 办理施工许可证 工程开工，验线验槽 委托白蚁防治 申办建设工程报建 交缴配套费及其他费 详细可行性研究 申办投资许可证 编制筹资方案，筹措资金 K看看 2 工程管理、财务管理、合同管理、 协调相关单位关系 工程完工，建设双方验收，整理归档竣工资料 申请项目综合验收 办理规划验收合格证、工程质量等级证 申报预售面积，办理商品房预售许可证 确定营销计划，加强营销推广 签订售房合同，办理按揭贷款 办理商品房预售登记 申办建设工程规划许可证（正本） 工程管理、财务管理、合同管理、 协调相关单位关系 工程完工，建设双方验收，整理归档竣工资料 申请项目综合验收 办理规划验收合格证、工程质量等级证 申报预售面积，办理商品房预售许可证 确定营销计划，加强营销推广 签订售房合同，办理按揭贷款 办理商品房预售登记 申办建设工程规划许可证（正本） 办理工程决算和保修手续 报审竣工图、报送城建档案 落实后三通，形成入住条件 办理新建房屋初始登记 通知购房户收楼入住、 通知拆迁户回迁 组建或招聘物业管理公司，签订物业委托管理合同 开展前期物业管理 收集客户意见、总结经验 办理房屋所有权及 土地使用权分户登记 申办竣工验收备案证 房地产综合开发 第一节 房地产综合开发内容和特征 第二节 工程建设程序（生产程序） 第三节 房地产开发流程 第一节 房地产综合开发内容和特征 1.1房地产开发的基本形式 房地产开发是房地产经济活动生产环节的主要形式。根据不同的分类标准，可以分为： 按照开发对象（位置