第五章 房地产投资.pptVIP

朱老师博客：/u/1401290443 第五章 房地产投资 投资的一般概念： 所谓投资，就是牺牲当前确定的消费或享受，（通过对某些投资对象的持有）试图获取将来不确定的收益的一种行为（或过程）。 投资的三要素：时间、报酬、风险。 第一节 房地产投资概述 一、房地产投资特征 ： 直接投资费用较高 ； 直接投资回收期长 投资资本的购买力价值不易损失 易于取得贷款支持 直接投资资本的流动性差 影响投资的不可分散性风险因素较多 需要专业知识和经验 房地产投资方式和标的类型的多样性 二、房地产投资方式 房地产开发投资 ； 房地产购置投资 ； 房地产抵押放款 ； 购买房地产证券 房地产投资信托（REIT）与信托投资 ； 有限合伙(也称辛迪加)投资 （前两种投资称为直接投资，后面几种方式均为间接投资。） 一个例子：日本三井房地产销售公司“土蓝提”项目 三、房地产投资标的的类型 (一)未开发的土地 (二)住宅 (三)写字楼 (四)购物中心或零售商场 （商业物业） (五)旅馆、酒店、会议中心 （产权式酒店） (六)休闲性房地产 (七)工业厂房、仓库 第二节 房地产投资财务分析 一、收益倍数(乘数)法 收益倍数法是将房地产的投资价值(购买价格)除以年总收入或净收入，求得的值越小则说明该投资项目的报酬越好，越值得投资。常用的指标有总收益倍数、净收益倍数。总收入倍数等于房地产价格除以该房地产的潜在年总收入。净收益倍数等于房地产价格除以年净收益。 二、财务比率法 (一)经营成本比率：经营成本比率等于经营费用除以潜在总收入。 (二)收支平衡比率 ：收支平衡比率等于年经营费用加上年债务偿还额，除以潜在总收益。 (三)债务偿还保证率 ：债务偿还保证率是净收益与年本息偿还额的比值。该比值越大，说明项目投资的财务风险越小。 三、赢利能力法 (一)资本化率：资本化率等于净收益与房地产购买价格的比值。它可以看作是整体资产的报酬率，与净收益倍数互为倒数。 〔二)权益报酬率：权益报酬率等于税前净现金流量(净收益减去债务偿还额)与自有资金投入量的比值。 (三)税后权益报酬率：税后权益报酬率等于税后净现金流量与自有资金投入量的比值。 (四)经纪人报酬率：经纪人为了激发投资人购买房地产的兴趣，往往将因偿还债务而增加的权益(本金)部分也计入报酬。 四、回收期法 回收期是投资项目的初始自有资金投入量与预期税后年净现金流量的比值。它是对从投资中产生的净收人“偿付”投资成本所需时间的度量。未来某一时点离现在越远，其不确定性或风险就越大，因而投资的回收期越短越好。 第三节 房地产投资的基本分析 一、宏观面分析 1、　对整个房地产业的走势产生根本性影响的因素。 1）政府对房地产业的基本态度 1998年3月19日朱总理在九届人大一次会议举行的记者招待会上强调要把住宅培育成 新的经济增长点与消费热点，迎来了新一轮房地产发展期。 03年以来政府对房地产业的态度转化为稳定、调控；调控渐占主导地位。05年的“组合拳”目的就是调控。　 2）金融政策 信贷政策，直接影响购买力，进而影响房价与地价。 利率政策，在其它因素保持不变，利率上升的过程是房价下跌的过程。利率下调的过程，是资产价格上涨的过程。 3）税收政策 低税率，意味着交易成本低，鼓励住房消费与投资。(04年杭州市以恢复征收所得税为主要内容的“房产新政”失败收场与05年“调控组合拳”中营业税、3%契税） 低利率与低税率并存，容易滋生房地产泡沫。 4）住房政策：如最近的廉租房政策。 5）土地政策 中国号称实行“世界上最严格”的土地制度 省级以下土地管理体制改变 土地市场的整顿 土地挂招拍制 对不同类型产品的土地政策，如别墅用地的控制。 2、宏观经济面分析 经济所处的阶段 经济周期　 1）、城市化加速期 1998年　 低收入国家　＜350$　　城市化率　28% 中等收入国家　1230 $　城市化率　42% 对人均GNP ＜1000 $ 的53个国家统计： 　　城市化/工业化 ＜0.7的9个国家 　　　　　　　0.7－1.4的14个国家 　　　　　　　＞1.4的大于30个国家 年份　　城市化率　　工业化 二者比 1990年　　26.41　　　　　　37　　　　0.71 1995年　　29.04　　　　　　42.3　　　0.68 1996年　　30.48 　　 42.8 0.71 1997年　　31.91 　　 43.5 0.73 1998年　　33.35 　　 42.6 0.78 1999年　　34.78