成都蓝梦房地产项目策划.pptVIP

成都市“蓝梦”房地产项目策划方案 四川大学2006级工程硕士策划小组 2008年01月 策划小组成员： 郭增广 程宜 郭麟 程敏 谢锋 徐华波 策 划 内 容 市场篇 产品篇 销售篇 广告篇 执行篇 本 案 概 况 1、位置与环境 （1）项目位置：成都市南面，三环路以内。 东.南.西.北四条道路围绕四周。 （2）交通便利.畅通：四周均有市政道路和园区本身道 路，周边有多条公共交通线路。距机场.火车南站近。 （3）环境幽静： 周边房产已形成.,多已成现房。 主要以居民为主.自然环境比较清净。 2 . 策划建设目标 在“蓝梦”小区内建成一个环境幽静，规模和档次较高， 园林绿化首屈一指的高档次.高品质的小高层电梯式公寓。 3 .园区的工程建设指标： （1）项目占地面积：50亩 （2）规划建设项目：小高层电梯公寓，中心花及园林道路，化粪池，活动中心，物管中心，商业中心.宾馆等。 第一部分 市场篇 房地产业是一个风险与机会并存的行业，负责任的开发商能从 众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足， 从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决 策的依据。 市场篇 一、 本案及周边情况的调查 成都市住宅市场，具有如下特点： 1、2000年左右商品房总体开发量过大，积压现象严重 2、2003~2007期间房价疯长，房屋需求增大，掀起房地产行业的热潮 成都本土成长的企业：蓝光、置信、万华等 外地来蓉发展的企业：万科、华润、龙湖等 据统计成都目前大约有2000家房地产公司 2、 市场有效供给不足，需求与供给发生错位 虽然市场上商品房的供应量如此之大，但仍有众多的购房者买不到适合自己的房子。商品房的供应与消费者的需求类型发生了严重的错位。 3、差异化营销成为占领市场的有效办法 房地产营销之根本，就是要找出市场的空白点、机会点，为项目树立鲜明的风格特色，与其它项目形成区隔，从而减少竞争，占领市场。 虽然市场竞争如此的激烈，但仍有少数的楼盘在消费者中引起了轰动，一面市就被一抢而空，甚至被炒高数倍的价格发售。比如：“ 财富中心 ”、“新城市广场” 等，这些开发商们看准了市场上没有酒店式的小公寓，同时又存在有这种需求的消费者，市场出现了供需不平衡的空白点，进而去开发满足这种需求的项目，再配以各自不同的风格进行营销，最终赢得了市场。 市场篇 二、 本案面临的市场特征 1、 总体供过于求，局部供不应求 自2000年以来，市场购买需求于开发量同步增长，总体上有效需求不足，供大于求，但区域内个别楼盘能在短期内完成100%的销售，反映出市场无均衡性和开发水平的差异性。 2、 开发商注重市场研究，但准确度把握不高。 有实力的开发商均投入力量仔细分析市场需求，以便进行产品定位，但在方法中不能百分之百保证产品定位的市场准确度，造成大面积滞销。 3、 房地产在经过几年热销之后，在国家宏观调控下，有回落的趋势。 4、购买群体阶层明显 90年代中期的购房主体为高级富有阶层和集团，90年代后期的购买主体为较成功企业商业主，目前的购房主体为中高及工薪阶层。 5、购买者注重实表于价格与品质共有的社区 最能取悦消费者的社区具有一定个性，有一定品味，但价格要绝对实惠。 6、 竞争空前激烈 几乎每一个楼盘都有强劲的对手，较量集中在综和品质性价比于广告，开发商的首要任务不是赚取暴利，而是先学会规避风险。 结论：当前成都房地产若能够真正的从市场的需求出发，找出市场的机会点，并挖掘出项目的全部潜在价值，实行差异化营销，那么，开发的项目也将最终赢得消费者的青睐。 所以，我们认为，在本案的营销中，关键是找准自身项目的市场机会点，通过对自身潜在价值的挖掘，制定出符合目标客户群体需求的措施，那么，赢得市场，获得较丰厚的利润将有较大的把握。 市场篇 三、 消费者的调查 1、消费者市场接受度调查分析 本市电梯公寓的特点：物管费用高，公摊大，空间密度紧等，未能在本市的房地产开发中取得主导地位。 虽然如此，由于电梯公寓另外一些显而易见的优势，如外立面现代生动，符合时代潮流，居家生活方便，特有的“居高临下”的感觉，还是受到一部分人的喜爱。特别是25—40岁左右的白领阶层的偏爱。 客户特点：知识文化层次较高，接受新鲜事物快，喜欢跟潮流和时尚的东西，最主要的是他们的未来个人发展潜力大，其中一部分已经是事业有成的成功人士。相对而言