开利房地产报告.doc

Page PAGE 1of NUMPAGES 21 第 PAGE 1页 开利财经 【开利视点】 到年底中央经济工作会议召开后，再讨论房价问题吧 　　【开利地产特稿】北京房市是否走出观望，成为北京媒体和地产界近日热炒的一个话题，不光是开发商忽悠，就连著名学者也去与开发商PK。尽管场面有些滑稽，但对“观望的讨论倒也说明人们焦虑心态。 　　北京房市是否已经走出观望，单凭嘴皮子和网民投票恐怕无法下结论，最有说服力的 还是数字。 　　北京市四委局最新的统计数据实际否认了北京楼市已经走出观望的说法。据22日的《北京日报》报道，北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合发布的北京市1到8月房地产市场运行情况表明，尽管1-8月北京商品房价格上涨了22.7%，但8月份期房价格却下跌了3.4%。 　　统计学常识告诉我们，预测价格走势不仅看同比指标，更要看环比指标。也就是说，预测房价走势不仅要看1-8月的数据，更要看8月与7月相比，7月与6月相比的数字。价格究竟是向高走，还是向低走，环比指标才说明问题。 　　而北京房价的环比指标恰恰显示，北京房价已经出现走跌的迹象。尽管一个月的数据不足以说明房价会一路走跌下去，但该数据已经足以说明，北京房市并没有走出观望。 　　而另外两组数据也说明北京房市依然保持着观望态势。一组数据是，1-8月商品期房预售成交12万套、1473.4万平方米，同比分别下降23.8%和20.2%。 　　另一组数据是，截至8月底，空置一年以上商品房面积385.4万平方米，同比增长23.7%，增幅比上年同期高30.8个百分点。一方面是期房价格下跌，期房交易量下降，另一方面是空置率同比增长30%。 　　这说明什么，说明消费者不看好后市，依然处于观望状态。 　　那么如何看待1-8月北京房价上涨22.7%？在我看来，1-8月房价上涨具有结构性因素。 　　所谓的结构性因素包括三个方面。 　　其一，高价房的开盘率高于低价房。在这种情况下，表现为低价房销售量不变或增加少，但高价房增加多，在总体价格上就表现为上涨。而高价房的购买者往往又都是投资者，这也符合有部分游资从上海转向北京的说法。因而，北京房价走高带有结构性的投机行为。 　　其二，1-3月价格增长速度高于4-8月增长速度，进入4月北京房价出现走稳趋跌态势。尽管房价1-8月增长了22.7%，但4-8月的房价增速实际已经下降了。以住宅为例，据北京市建委介绍，“4到8月，全市商品住宅期房每平方米平均售价在6805元至7136元之间波动，波幅在340元以内。而1-8月，商品住宅期房买卖价格为6625元／平方米，同比上涨了1027元／平方米，涨幅为18.4%。 　　两个数据对比可以发现，住宅期房前8个月上涨了1027元／平方米，而4-8月实际上涨了340元，1-3月则上涨了687元。 　　这说明一个问题，即北京住宅期房前8个月的涨价主要是在1-3月完成的，而进入4月，即央行提高房贷利率以后，北京房价增长速度开始下降，进入8月，已经出现负增长。这说明，宏观调控影响在4月后开始对市场产生影响，而进入8月才明显生效。 　　其三，开发商“捂盘行为，导致价格结构性上涨。统计数据表明，截至8月底，空置一年以上商品房面积385.4万平方米，同比增长23.7%，而且增幅比去年同期高了三成。这说明两方面的问题，一方面可能是开发商“捂盘，硬撑着房价。另一方面也可能是消费者不买，导致空房率高升。但无论哪个方面都可以说明，北京房价具有下跌的空间。这个下跌空间可以通过时间来换到。即再过几个月，开发商就无法硬撑下去，而到了银行完成改制，讨债的“黄世仁就会不停地敲开发商的门啦。 　　北京城内关于“走出观望的讨论，其实是开发商挑起的一个噱头，其也从侧面反映出开发商的猴急心态。他急，你就别急。 　　可以说，北京房市并没有走出观望。从4月到8月，买卖双方其实都处于摸不着头脑的“张望阶段，而现在，真正理性的“观望期才刚刚开始。到年底中央经济工作会议召开后，再讨论房价问题吧。 高官调研上海楼市 【开利地产报道】内地楼市进入关键时期，外界均在关注内地9、10月份的楼市走向。多位高官在近期抵达上海就上海楼市情况进行调研。9月16日建设部副部长刘志峰一行到上海市房地资源局调研。之前，9月15日上海市委巡回检查组到上海市房地资源局听取汇报。而在2005年9月12日，国土资源部副部长鹿心社一行到上海市房地资源局调研。尽管调研频频，但调研过程格外低调，有关调研结果均没有对外披露。 　在9月9日－15日，上海住宅成交均价继续下跌近一成。上海房产之窗网统计数据显示，上海住宅成交均价下跌10.4%，而普通商品住宅（去除动拆迁房及别墅）下跌8.4%，跌破8000元/平方米。全市19个区县中有13个区住宅价格下跌，跌幅最大的是南