中小型商业地产开发商休闲购物中心成功模式教案编写 .pptVIP

演讲人：合和商业地产集团董事长、哥伦布广场联合创始人 席文官 “产权销售+可持续繁荣” 中小型商业地产开发商 休闲购物中心成功模式 作为中国最早专注于商业地产领域的策划代理服务商之一，2000年至今，合和商业地产服务集团操盘的商业地产项目类型涉及大型城市综合体、购物中心（SHOPPINGMALL）、商业街、社区商业、大型商贸物流市场（专业市场）、写字楼、酒店公寓等各个领域，业务遍布广东、江苏、浙江、山西、江西、河北、吉林、内蒙古等地，累计服务项目40余个，建筑面积逾1000万平米，资产市值高达1000亿元。 合和商业地产投资运营立足城市综合体（休闲购物中心）和大型商贸物流市场两大领域。 公司在江苏无锡战略投资运营的哥伦布广场一期是无锡新的商业标杆，被业界推崇为“中国街区式休闲购物中心典范”，在山西晋中投资运营的三晋国际商贸物流城一期汽配博览交易中心是山西省规模最大、业态最全、模式最新的汽车后市场。 “真正懂得商业规律，真正懂得商业建筑，真正懂得商业运营”，这是合和所服务的开发商对合和的一致评价，也是合和独特的竞争力。 “产权销售+可持续繁荣”是合和创建并身体力行成功实践的商业地产开发运营模式，是帮助中国广大中小型商业地产开发商走向成功的宝贵经验。 “用乙方的心态做事，用甲方的心态决策”，乙方心态意味着专业的职业操守和专业能力，甲方心态意味着对投资风险的控制和投资回报的追求。不管是为合和投资的项目服务，还是为其他开发商服务，合和始终都遵循这样的理念。 第二部分 未来三年商业地产（城市综合体）发展特点 热潮： 大牌住宅开发商纷纷布局商业地产， 开启中国商业地产黄金十年！ 形态： 商业地产主要两大类别：城市综合体（购物 中心）、商贸物流市场； 二三线城市综合体蓬勃发展，中西部商贸物 流市场还有潜力。 角色： 大型开发商布阵一二线城市 中小型开发商领舞二三线城市 隐患： 盲目布局+规划混乱+重复大建设=泡沫 人才滞后+理念滞后+同质化竞争=陷井 第三部分 小型商业地产开发商面临的三大瓶颈 第一大难题：资本，即资金瓶颈 上游资本及下游资金：“两手抓，两手都要硬” 左手：上游抓资本整合 右手：下游抓资金回笼 合和资金公式：项目自有资金=X+2000+Y 第二大难题：专业瓶颈，即如何实现商业繁荣 商业地产6大环节皆难：拿地、定位、设计、招商、销售和运营， 本质上则是专业人才和专业资源的瓶颈 第三大难题：竞争瓶颈，即如何与商业大鳄共舞 万达、华润、金地、中粮、保利、世茂、龙湖等等地产大鳄抢滩掠地， 小型商业地产开发商生存环境十分险峻。 第三部分 “产权销售+可持续繁荣” 合和在哥伦布广场的成功实践 一期 二期 位置：无锡市城市副中心，距中心区5KM 规模：占地100亩，总建面21万平米，商业10.5万平米， 写字楼3.5万平米，酒店公寓4万平米，停车位1200个 人口：1.5KM半径12万人，3KM半径28万人 环境：220万平专业市场集群+200万平安置小区群+200万平新建住宅群 业态（一期）：购物60%+餐饮25%+娱乐10%+亲子5% 主店：家乐福、西西百货、金逸影城、玩美道女人世界、 屈臣氏、本色健身、迪卡尼儿童乐园、婚宴广场 形态：街区式、开放式、体验式休闲购物中心，主体2层，局部3层 分期：一期07.9取得土地，08.5开工，09.10.28开业 二期10.05.08开工，预计11.12开业 租售：一期商业6.8万平米，销售约2.2万平米（30%） 哥伦布广场简介 哥伦布广场1期开业盛况（2009.10.28） 开业活动现场人山人海 市、区领导为开业剪彩 家乐福创江苏省2年内新店开业销售额之最 开业当晚步行街夜景 招商率：开业时75%，目前99%（开业后8个月） 开业日：客流约10万，家乐福（进场3.7万，买单2.9万， 日营业额250万，江苏地区进2年新开业最高记录） 坪 效：最高10元/日/平米，最低1元/日/平米， 平均首层4.5元/日/平米，二层 2元/日/平米 售价（5年返租35%后）：最高5.8万元/平米， 一层平均2.4万元/平米，二层平均1.2万元/平米， 二手铺：最高10万元/平米，一层平均4万元/平米 哥伦布广场1期开业经营情况 进行一定量的商铺销售，实现资金周转，确保项目正常运转。 “产权销售”是中国中小型地产商为了回笼资金而难以逾越的